給屋主的一段話
行情站得住，但你要跟同社區 125 戶搶同一批買方
689 戶、屋齡 2 年，5168 累積 1,477 筆實價登錄——這是高雄少見的資料量，行情非常透明：近一年均價每坪 40.8 萬，最新一筆 115/06 是 40.1 萬。銀行估價有依據，買方不用猜，這對屋主是好事。
但要面對的事實是：社區目前有 125 戶同時待售，開價從 1,080 萬到 2,988 萬 ＊參考。689 戶裡有 18% 在市場上。買方打開任何一個平台，看到的是一整排同社區物件並排比較——開價高於同坪數同樓層的在售物件，連被點進來的機會都沒有。
這份企劃書要做的，就是把你放在這 125 戶裡的正確位置。
同社區有 125 戶在賣。
買方憑什麼先看你？
在 689 戶的新社區裡，價格透明到沒有模糊空間。決勝點只有三個：開價落點、樓層面向的說法、照片。這份企劃書把近一年 20 筆成交攤開，讓你知道自己該站哪裡。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與公設，先把社區的底子看清楚
- 格局｜1～3 房；5168 標 20～45 坪，但實登有 46～53 坪 待確認
- 公設｜中庭花園、SPA、健身房、視聽中心、遊戲室、圖書室、交誼廳、會議室 ＊參考
- 車位｜坡道平面，實登車位坪數一律 6.45 坪、車位價 150 萬（一筆 180 萬）＊參考
- 學區｜中山國小、七賢國中（5168 社區頁載明，兩校皆總量管制）
資料：5168、高雄房地王、永慶／信義社區頁。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
美術館特區北緣的新大樓，不在核心步行圈，但公設是同區最完整的
先講清楚位置：本社區在美術東四路北段，距離美術館特區核心那一群社區（美術東二路、南三路、南五街一帶）約 1.4 公里，高美館約 1.05 公里、輕軌 C21 約 1.16 公里，不要用「走路到美術館」當賣點。
本案真正的位置優勢是另外三個：台鐵內惟站約 417 公尺（走路五、六分鐘，北接左營、南接高雄車站）、家樂福美術東店約 396 公尺、七賢國中約 688 公尺。
產品面：屋齡 2 年、24 層、689 戶大社區，公設有 SPA、健身房、視聽中心、遊戲室、圖書室——這個規格在美術館一帶的中古社區裡找不到。近一年均價 40.8 萬，和 13～15 年的城品（40.4 萬）幾乎同價，這就是新成屋在供給量大的情況下被壓縮的溢價。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，國中近、國小較遠
- 七賢國中約 690 公尺
- 中山國小約 910 公尺
- 里別北美術館里（門牌查詢結果）
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
- 國中約 690 公尺走得到，國小約 910 公尺對低年級偏遠——有學齡子女的買方會問接送動線，要先想好怎麼回答。
- 門牌查詢回傳里別為北美術館里（2025 年龍水里分割後的新里）；新學年學區以教育局公告為準 待確認。
資料：5168 社區頁學區欄、高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
家樂福走路五分鐘，這是本案最強的機能
- 家樂福美術東店約 396 公尺
- 內惟市場約 1.15 公里
- 美術東二路店家約 1.4 公里
對屋主的意義
- 家樂福約 396 公尺、走路五分鐘——這是本案在生活機能上最實在的一點，日常採買不用開車，帶看時務必實際走一次給買方看。
- 美術東二路那一排連鎖餐飲與生活用品店約 1.4 公里，不在步行圈；本社區周邊 300 公尺內的店家與超商 待確認，見屋主前實地補齊。
- 社區 1 樓有 1 戶店面 ＊參考：營業型態與住戶出入是否分開 待確認，買方會問。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
社區公設本身就是賣點，高美館不是
- 高美館本館約 1.05 公里
- 中都濕地公園約 2.1 公里
- 社區周邊公園待確認
對屋主的意義
- 高美館約 1.05 公里、中都濕地約 2.1 公里，都不是走路可達——文案不要寫「散步到美術館」，講出去會被戳破。
- 本案的綠地訴求要往社區內部走：中庭花園、SPA、健身房、視聽中心、遊戲室、圖書室 ＊參考，這個公設規格在美術館一帶的中古社區找不到，是實質差異。
- 社區步行圈內的鄰里公園與綠地 待確認，見屋主前實地走一次補齊——這一格補起來會很加分。
資料：5168 社區公設欄；高美館園區 41 公頃（ETtoday 2025/11）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
台鐵內惟站走路六分鐘
- 台鐵內惟站約 417 公尺
- 輕軌 C21 美術館站約 1.16 公里
- 台鐵美術館站約 1.72 公里
對屋主的意義
- 台鐵內惟站約 417 公尺、走路五、六分鐘——北接左營（高鐵）、南接美術館與高雄車站，通勤族的實質賣點，要主打。隔壁京城莫札特約 373 公尺，兩個社區共用這個站。
- 輕軌 C21 美術館站約 1.16 公里，不在步行圈；主打台鐵，不要主打輕軌。
- 車位為坡道平面 ＊參考，實登車位一律 6.45 坪、車位價 150 萬（一筆 180 萬）——價格很統一，本戶車位個數 待確認。
資料：OpenStreetMap 車站座標（台鐵內惟站＝翠華路 500 號）；實登車位資料（5168）。
社區現況與管理品質
公設規格同區最完整，費用要算給買方看
見面時要現場看的三件事
- 管理費每坪約 65 元 ＊參考：38 坪一戶約 2,500 元、29 坪約 1,900 元 待確認。買方會拿這個和中古社區比，先算好每月數字。
- 公設是本案最強的一張牌，但 689 戶共用——SPA、健身房的尖峰使用狀況與預約制度要實際問過，講得出細節才有說服力。
- 屋齡 2 年仍在保固期：結構、防水、設備的保固到期日與已報修紀錄 待確認，這是新成屋買方一定會問的。
資料：5168 社區頁（公設、公設比、車位型態、管理方式）。管理費實收金額見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
四個門牌，同坪數的單價落差極大
要談的那一戶（見面時現場補齊）
同坪數為什麼差這麼多
29.6 坪這一帶
同樣 29.6 坪：115/06 四樓每坪 35.8 萬、115/04 二十二樓 43.2 萬。樓層差 18 層，單價差 7.4 萬。
27.24 坪那一筆
115/04 696 號十七樓，1,220 萬。這是近 20 筆的單價天花板——小坪數高樓層最能拉單價。
最低那一筆
115/01 698 號二十三樓、39.18 坪 1,225 萬。高樓層卻是最低單價，屋況或裝潢是關鍵 待確認。
資料：5168 實價登錄（114/10～115/06 最近 20 筆）。要談那一戶的欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
四種坪數帶，1～2 房是主力戰場
| 坪數帶 | 格局 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 近 20 筆 |
|---|---|---|---|---|
| 27.2～29.6 坪 | 1～2 房 | 980～1,220 萬 | 35.8～51.5 | 8 筆 |
| 37.9～39.2 坪 | 1～3 房 | 1,225～1,550 萬 | 32.8～44.0 | 7 筆 |
| 44.5～46.1 坪 | 3 房 | 1,580～1,700 萬 | 36.1～40.8 | 3 筆 |
| 49.5～52.7 坪 | 2～3 房 | 2,050～2,254 萬 | 44.2～45.5 | 2 筆 |
淺藍為成交最多的 27～30 坪帶（近 20 筆佔 8 筆）；本戶屬哪一帶 待確認。
競爭力判讀
- 1～2 房的 27～30 坪是成交最密集、也是待售最多的一帶——競爭最激烈，開價只要高於同樓層在售 30～50 萬就會被跳過。
- 單價落差主要來自樓層：29.6 坪從四樓的 35.8 萬到二十二樓的 43.2 萬。你這一戶的樓層與面向，是唯一能拉開差距的變數。
- 49～53 坪的大坪數只有 2 筆成交（2,050、2,254 萬），供給稀少但買方也少，銷售期要抓長。
- 同社區 125 戶待售、開價 1,080～2,988 萬 ＊參考——見面前我會把和你同坪數、同樓層帶的在售物件逐筆列出來，這才是買方真正在比的價格。
資料：5168 最近 20 筆成交（114/10～115/06，總價、坪數皆含車位）；待售資訊為 5168 社區頁即時數字。
近一年實價登錄
114/10～115/06 共 20 筆，成交非常密集
| 年月 | 門牌・樓 | 房 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 115/06 | 696號 15樓之8 | 1房 | 38.28 | 1,425 | 40.1 |
| 115/06 | 696號 4樓之6 | 2房 | 29.61 | 980 | 35.8 |
| 115/06 | 698號 9樓 | — | 39.18 | 1,470 | 40.3 |
| 115/05 | 692號 21樓之6 | 1房 | 29.09 | 1,070 | 40.6 |
| 115/05 | 696號 8樓之8 | 1房 | 38.28 | 1,355 | 37.9 |
| 115/05 | 698號 9樓之2 | 2房 | 29.62 | 1,138 | 42.6 |
| 115/04 | 690號 21樓之5 | 3房 | 44.47 | 1,700 | 40.8 |
| 115/04 | 698號 15樓之3 | 2房 | 29.35 | 1,130 | 42.8 |
| 115/04 | 698號 22樓之2 | 1房 | 29.62 | 1,150 | 43.2 |
| 115/04 | 696號 17樓之1 | 2房 | 27.24 | 1,220 | 51.5（單價最高） |
| 115/04 | 696號 4樓之9 | 2房 | 52.71 | 2,254 | 45.5（總價最高） |
| 115/03 | 696號 11樓之3 | 2房 | 37.89 | 1,500 | 42.9 |
| 115/03 | 698號 9樓之7 | 3房 | 46.05 | 1,580 | 36.1 |
| 115/01 | 698號 23樓 | 2房 | 39.18 | 1,225 | 32.8（單價最低） |
| 114/12 | 696號 2樓之5 | 3房 | 38.28 | 1,550 | 44.0 |
| 114/12 | 696號 6樓之6 | 2房 | 29.61 | 1,072 | 38.5 |
| 114/11 | 690號 11樓 | 2房 | 49.47 | 2,050 | 44.2 |
| 114/10 | 698號 7樓之7 | 3房 | 45.31 | 1,618 | 37.8 |
| 114/10 | 692號 16樓之3 | 3房 | 38.28 | 1,360 | 38.0 |
| 114/10 | 696號 14樓之6 | 2房 | 29.61 | 1,160 | 43.6 |
單位：坪數為含車位建坪、總價萬元、單價萬元／坪；車位一律坡道平面 6.45 坪、150 萬（114/12 一筆 180 萬）。灰底為單價最低那筆（二十三樓卻最低，屋況 待確認）。＊參考行情：全社區 1,477 筆含預售期成交，本表僅列近一年成屋轉手。資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
近一年均價 40.8 萬。
但同社區有 125 戶正在賣。
- 近一年區間近 20 筆成交總價 980～2,254 萬，單價 32.8～51.5 萬；最新一筆 115/06 為 40.1 萬
- 歷史區間5168 全期 109/06 的 22.3 萬（預售期）～ 114/05 的 54.3 萬；總價 516～2,254 萬
- 待售中125 戶、開價 1,080～2,988 萬 ＊參考——這是買方當下真正在比的價格
參考帶 ＊參考：本社區成交量大、行情透明，定價的關鍵不是實登平均，而是「和你同坪數、同樓層帶的在售物件開多少」。見面前我會把那份清單整理出來，再決定要貼著誰、還是刻意錯開。實際開價帶待補齊本戶樓層、面向、屋況與車位後精算。
周邊競品社區比較
新成屋的溢價被供給量吃掉了
| 社區 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 近期均價 | 位置 |
|---|---|---|---|---|
| 美術白天鵝（本案） | 2年 | 689戶／24F | 40.8 萬 | 美術東四路北段 |
| 城品 | 13～15年 | 55戶／15F | 40.4 萬 | 美術館核心 |
| 藝術大街 | 24年 | 271戶／14F | 約 40 萬 | 美術館核心 |
| 棋琴文美苑 | 11年 | 57戶／15F | 38.7 萬 | 美術館核心 |
| 本業艾美館 | 13年 | 98戶／15F | 36.6 萬 | 美術館核心 |
| 京城畢卡索 | 22年 | 182戶／14F | 31.5 萬 | 美術館核心 |
競品判讀
- 本案屋齡 2 年，均價 40.8 萬，只比 13～15 年的城品（40.4 萬）高一點點——新成屋該有的溢價，被 125 戶同時待售的供給量壓掉了。這是屋主必須先接受的現實。
- 但反過來說也是機會：買方用中古社區的價格就能買到全新屋況與 SPA、健身房、視聽中心的公設，這個說法很有說服力，要主動端出來。
- 位置要誠實講：核心那幾個社區走得到高美館、輕軌與美術東二路店家，本案不行。但本案有台鐵內惟站約 417 公尺與家樂福 396 公尺——比地段就比這兩項，再加上屋況與公設。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）。各社區統計區間不同，僅供對照。
買方輪廓分析
要新、要公設、預算 1,000～1,700 萬的三群人
首購與單身族（27～30 坪，980～1,220 萬）：成交最密集、待售也最多的一帶。他們一定會把同社區在售物件排開比，價格敏感度最高。
小家庭換屋（38～46 坪，1,225～1,700 萬）：看的是全新屋況加完整公設，願意用中古社區的價格換新房子。
置產與收租（49～53 坪，2,050～2,254 萬）：供給稀少，買方也少，銷售期要抓長。
共同點：三群人都不是衝著美術館來的——要的是新、公設、台鐵內惟站和家樂福都走得到。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）同社區 125 戶待售——這是最大的問題，開價高於同坪數同樓層在售就直接出局，定價必須貼著在售清單抓；（2）115/01 那筆 698 號二十三樓 1,225 萬、每坪 32.8 萬——高樓層卻是近一年最低單價，買方一定查得到，要先弄清楚是屋況還是特殊因素 待確認；（3）高美館與輕軌都在一公里外——誠實講，改主打台鐵內惟站、屋況與公設。
主打三個賣點：屋齡 2 年仍在保固期的全新屋況、SPA 與健身房等同區找不到的公設規格、台鐵內惟站約 417 公尺與家樂福約 396 公尺都走得到。照片主軸：室內採光與屋況、公設實景、走到內惟站的動線。
- 1屋齡 2 年，全新屋況、仍在保固
- 2公設同區最完整：SPA・健身房・視聽中心
- 3台鐵內惟站 417 公尺・家樂福 396 公尺
委託銷售後，我會做的六件事
125 戶在賣，關鍵是讓你在清單裡被先點開。
房地合一稅（2 年內出售稅率高）、換屋時間差先算清楚
把同坪數同樓層帶的在售物件逐筆列出，定出你的落點
新成屋比的是照片與採光，公設實景一起拍
永慶系統、社群、LINE，對準首購與小家庭換屋
含同社區待售動態：誰降價、誰成交，隨時調整
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。