給屋主的一段話
55 戶的小社區，成交少——但你這個門牌有完整紀錄
55 戶、歷年 82 筆成交，近三年只有 4 筆；其中 3 筆就在 82 號本門牌（115/03、114/11、114/07）。好處是本戶行情有直接依據，壞處是每一筆都被買方看得清清楚楚。
特別要先準備的是 114/11 那筆：3 樓 48 坪、沒有車位，每坪 36.6 萬，是近三年最低。買方一定會拿它出來壓價。這份企劃書把有車位與沒車位的成交分開列，讓比較基準一致，開價才講得清楚。
近三年社區只成交 4 筆，
有 3 筆就在你這個門牌。
開價要能回答兩個問題：為什麼比 114/11 那筆沒車位的高，以及和 115/03 那筆 2,200 萬差在哪。答案先寫在企劃書裡，不要到談判桌上才想。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與管理，先把社區的底子看清楚
- 車位｜建案時期平面 150～180 萬、機械 90～120 萬 ＊參考；本戶車位型式 待確認
- 格局｜3 房 36～70 坪、4 房 22～99 坪 ＊參考（591）；建案建坪 38～88 坪
- 基地｜待確認（591 載 997 坪、建案資料載 301 坪，差距過大）
- 公設｜接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房 ＊參考
資料：591 社區概況、Knowhouse 建案資料、5168。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
美術館特區屋齡最新的一批——單價站上 40 萬，代價是持有成本
近一年均價：5168 40.4 萬、成家網 39.98 萬、樂居 39.53 萬、591 38 萬（＊參考），比隔壁 20～24 年的社區高一截，理由很單純——2011 年完工，屋齡年輕近 10 年。
代價是公設比 35.45% 與管理費每戶 4,146 元，都明顯高於鄰近社區（京城康橋約 1,763 元、藝術大街約 1,980 元、遠見美術紀約 2,897 元）。買方會把這兩項算進持有成本，我們要先講清楚換到的是空中花園、健身房、閱覽室與 55 戶的單純管理。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，總量管制學校
- 中山國小約 570 公尺
- 七賢國中約 800 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止。學區買方最在意「什麼時候要把戶籍遷進來」，要主動講。
- OSM 門牌資料記為龍水里；2025 年龍水里分為南、北美術館里後的里別與學區 待確認，以教育局公告為準。
- 本社區 56 坪以上 3～4 房的買方多是有小孩的換屋家庭，學區要和社區公設（閱覽室、健身房）一起講。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
巷內安靜，機能走出去約 150 公尺
- 美術東二路店家約 145 公尺（摩斯漢堡等）
- 青海路商店街約 460 公尺
- 家樂福美術東店約 1.1 公里・24 小時營業
對屋主的意義
- 社區位在美術南五街巷內，比臨美術東二路的藝術大街安靜；代價是日常機能要走出去約 150 公尺——安靜與機能的取捨，看屋時直接帶買方走一趟。
- 內惟市場約 1.0 公里（黃昏市場＋夜市）；大採購到家樂福開車 5 分鐘內。
- 最近的傳統早市與步行時間 待確認，見屋主前實地補齊。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
中都濕地與高美館都在步行圈
- 中都濕地公園約 680 公尺
- 高美館本館約 450 公尺
- 園區南緣約 340 公尺（美術館路）
對屋主的意義
- 中都濕地公園約 680 公尺、高美館約 450 公尺，兩個大型綠地都在步行圈；離中都濕地的距離在十一個美術館社區中排第二近（最近的棋琴文美苑約 660 公尺）。
- 社區自有中庭花園與空中花園 ＊參考——這是 35.45% 公設比換來的，帶看時要實際走過，公設有在維護才撐得起這個公設比。
- 面公園景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。本戶樓層是否看得到綠地 待確認。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；591（社區公設）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
離台鐵第五近，前面還有艾美館、串本、畢卡索、棋琴
- 台鐵美術館站約 490 公尺
- 輕軌 C21約 300 公尺
- 公車站待確認
對屋主的意義
- 台鐵美術館站約 490 公尺，是本商圈十一個社區中第五近（最近為本業艾美館約 170 公尺，其次串本春天約 361 公尺、京城畢卡索約 440 公尺、棋琴文美苑約 470 公尺），可接高雄車站與左營高鐵；通勤台南、屏東的家庭要特別講。
- 社區平面與機械車位都有：建案時期平面 150～180 萬、機械 90～120 萬 ＊參考，價差 60 萬以上。本戶是哪一種、幾個 待確認，這會直接影響開價。
- 美術南五街為社區巷道，出入單純；是否有單行或臨停問題 待確認。
資料：OpenStreetMap 站點座標；Knowhouse 建案資料（車位）。
社區現況與管理品質
公設比與管理費偏高，要先幫買方算清楚
見面時要現場看的三件事
- 管理費每戶 4,146 元，是鄰近社區的 2 倍以上（康橋約 1,763、藝術大街約 1,980、遠見約 2,897 元）。55 戶分攤公設是主因，要主動幫買方算每月負擔。
- 公設比 35.45% 偏高：權狀 56 坪的實際室內坪數 待確認，帶看前先算好，買方一定會問。
- 修繕紀錄與公基金餘額 待確認；空中花園、健身房是否仍在維護，直接影響這個公設比說不說得過去。
資料：591 社區概況、Knowhouse。管理費費率與修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
門牌 82～90 號，本門牌成交紀錄最完整
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
本門牌最新成交
115/03 82 號 8 樓、3 房 56.23 坪（含車位 8.16 坪），每坪 42.4 萬。這是本戶最直接的對照。
有沒有車位差 3.8 萬
114/11 3 樓 48 坪無車位每坪 36.6 萬；114/07 7 樓 56 坪含車位 40.4 萬。基準不同，不能直接比。
同坪數四筆
82 號 56.23 坪：112/08 2,250 萬、112/10 2,350 萬、114/07 2,100 萬、115/03 2,200 萬。高點在 112 年。
資料：5168 實價登錄（109～115）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
52～60 坪是主力，也是本戶所屬
| 坪數帶 | 格局 | 門牌 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 38～48 坪 | 3～4 房 | 86・88 號、82 號 3F | 938～1,760 萬 | 22.7～36.6 | 7 筆 |
| 52～60 坪 | 3～4 房 | 82・90 號 | 1,450～2,400 萬 | 27.4～45.6 | 11 筆 |
| 96.72 坪 | 4 房 | 90 號 14F | 2,920 萬 | 31.2 | 1 筆 |
| 登錄異常 | 4 房 | 90 號 10F（30.02 坪） | 750 萬 | 27.0 | 1 筆 |
淺藍為本戶 56 坪所屬的坪數帶；灰底那筆登錄坪數與格局明顯不符，待確認。
競爭力判讀
- 52～60 坪是社區主力（20 筆中 11 筆），也是本戶所屬；近三年這一帶成交 2,100～2,400 萬。
- 38～48 坪那一帶總價 938～1,760 萬，是社區內的入門款；114/11 那筆 48 坪無車位 1,760 萬就在這一帶，和本戶不是同一個基準。
- 96 坪只成交過一筆（111/04，2,920 萬），大坪數在這個社區流通性低，不宜作為本戶定價依據。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數與車位型式 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 成交 20 筆（109～115，總價、坪數皆含車位）；591 坪數規劃。
近三年實價登錄總表
113～115 共 4 筆（3 筆在本門牌），另列 109～112 可比成交；淺藍為本戶同門牌 82 號
| 年月 | 門牌・樓層 | 格局 | 坪數(含車位) | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 近三年（113～115） | |||||
| 115/03 | 82號 8F | 3房 | 56.23 | 2,200 | 42.4 |
| 114/11 | 82號 3F | 3房 | 48.07 | 1,760 | 36.6（無車位） |
| 114/07 | 82號 7F | 4房 | 56.23 | 2,100 | 40.4 |
| 113/01 | 90號 11F | 3房 | 60.03 | 2,400 | 43.2 |
| 更早可比成交（109～112） | |||||
| 112/10 | 82號 6F | 3房 | 56.23 | 2,350 | 45.6（高點） |
| 112/08 | 82號 13F | 3房 | 56.23 | 2,250 | 43.5 |
| 111/12 | 82號 5F | 3房 | 52.87 | 1,718 | 33.9 |
| 111/11 | 88號 9F | 3房 | 40.70 | 1,083 | 26.6 |
| 111/08 | 86號 3F | 3房 | 43.65 | 1,280 | 30.6 |
| 111/07 | 88號 14F | 3房 | 45.50 | 1,450 | 33.2 |
| 111/04 | 90號 14F | 4房 | 96.72 | 2,920 | 31.2 |
| 111/01 | 90號 10F | 4房 | 30.02 | 750 | 27.0（坪數異常） |
| 110/12 | 90號 7F | 4房 | 56.67 | 1,750 | 32.0 |
| 110/12 | 90號 5F | 4房 | 60.03 | 1,770 | 31.0 |
| 110/11 | 82號 2F | 4房 | 52.87 | 1,450 | 28.3 |
| 110/09 | 90號 9F | 4房 | 60.03 | 1,735 | 30.4 |
| 110/09 | 90號 3F | 4房 | 60.03 | 1,580 | 27.4 |
| 110/05 | 88號 4F | 4房 | 45.51 | 1,015 | 22.7 |
| 110/02 | 86號 4F | 3房 | 38.85 | 938 | 24.1 |
| 109/08 | 86號 7F | 3房 | 43.65 | 1,040 | 24.5 |
＊參考行情：114/11 那筆無車位，單價不可與含車位的成交直接比；111/01 90 號 10 樓登錄 30.02 坪卻是 4 房，坪數明顯異常 待確認。
資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
112 年高點每坪 45.6 萬，現在 40～42 萬。
同坪數總價從 2,350 回到 2,200 萬。
- 年度均價 ＊參考110 約 28.0 萬（7 筆）→ 111 約 31.1 萬（5 筆）→ 112 約 44.6 萬（2 筆）→ 113～115 約 40.7 萬（4 筆）
- 82 號 56.23 坪112/08 2,250 萬 → 112/10 2,350 萬 → 114/07 2,100 萬 → 115/03 2,200 萬
- 有無車位114/11 48 坪無車位 36.6 萬 vs 114/07 56 坪含車位 40.4 萬
參考帶 ＊參考：本戶若為 56 坪含車位，近三年成交 2,100～2,200 萬（每坪 40.4～42.4 萬）。112 年 2,350 萬是高點，不宜當成現在的開價依據。年度均價已排除 111/01 坪數異常那筆，為簡單平均、非官方統計。本戶帶待確認樓層、車位、屋況後精算。
周邊競品社區比較
同屋齡帶（12～16 年）的社區對照
| 社區 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|---|
| 城品（本案） | 13～15年 | 55戶／15F | 3～4房 38～88坪 | 40.4 萬 |
| 皇苑御桂園林 | 12年 | 待確認 | 待確認 | 51.2 萬 |
| 河歌山 | 16年 | 待確認 | 待確認 | 39.2 萬 |
| 遇見 | 13年 | 待確認 | 待確認 | 35.4 萬 |
| 遠見美術紀 | 19年 | 92戶／15F | 3～4房 40～77坪 | 39.5 萬 |
競品判讀
- 同屋齡帶（12～16 年）單價 35.4～51.2 萬，本案 40.4 萬在中段；皇苑御桂園林 51.2 萬是這一帶新屋齡的上緣 ＊參考。
- 和 20 年以上的京城康橋（37.4 萬）、藝術大街（42.2 萬）比，本案屋齡年輕近 10 年是主要優勢；但公設比 35.45%、管理費 4,146 元也高出一截，總持有成本要一起講。
- 遠見美術紀 39.5 萬、坪數 40～77 坪：預算相近但想要更大坪數的買方會兩邊比，本案要主打屋齡與公設。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）。遇見、河歌山、皇苑御桂園林之戶數與樓高 待確認。
買方輪廓分析
要屋齡新、要公設、能接受管理費的家庭
換屋家庭（3～4 房 52～60 坪，2,100～2,400 萬）：本戶所屬。多從美術館周邊 20 年以上的社區換過來，最在意屋齡、公設與車位。
重視管理的小家庭：55 戶單純、有空中花園與健身房，這群人願意為管理付月費，但一定會先問每月多少。
入門買方（38～48 坪，938～1,760 萬）：社區內另有這一帶產品，是本戶的內部競爭，帶看時要講清楚坪數與車位的差別。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）114/11 那筆 36.6 萬——沒有車位，基準不同，帶看前準備好說明；（2）公設比 35.45%、管理費 4,146 元——先幫買方換算每月負擔與實際室內坪；（3）112 年 2,350 萬是高點——現在對照的是 115/03 的 2,200 萬。
主打三個賣點：美術館特區屋齡最新的一批（2011 年）、台鐵美術館站約 490 公尺（十一社區第五近）、55 戶小社區加空中花園與健身房。照片主軸：室內採光、空中花園、車位。
- 1屋齡最新：2011 年完工
- 2台鐵 490 公尺，步行圈內
- 355 戶小社區・空中花園・健身房
委託銷售後，我會做的六件事
每一步都有交付物，不是「幫你上架等買方」。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
用本門牌同坪數含車位成交定價，分開有無車位
空中花園、健身房與室內採光一起拍
永慶系統、社群、LINE，對準換屋與重管理的家庭
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。