給屋主的一段話
社區最高總價就在本門牌，但現在有 8 戶跟你搶同一批買方
182 戶、120 筆實價登錄，是這個商圈裡流通性最好的社區之一。行情透明對屋主是好事：銀行估價有依據、買方不用猜。
兩件事要先放在桌上。第一，社區歷史最高總價 3,958 萬（113/07、14 樓之 1、141.40 坪）就在本門牌 253 號，這是很強的談判起點。第二，5168 顯示社區目前有 8 戶待售、開價 1,368～1,988 萬——買方會把這 8 戶一起比。定價策略要從「怎麼在這 8 戶裡被先看到」出發，不是只看實登。
同社區有 8 戶在賣。
買方會先看誰？
行情透明的大社區，開價高一點點就會被跳過。這份企劃書把 120 筆實登裡真正可比的挑出來，也把那 8 戶待售的坪數與開價攤開，讓你知道自己站在哪個位置。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與公設，先把社區的底子看清楚
- 格局｜3～4 房，24.71～54.66 坪 ＊參考；本門牌另有 141.40 坪大戶（疑為合併戶 待確認）
- 公設｜中庭花園、游泳池、圖書室、交誼廳、會議室、垃圾集中處理 ＊參考
- 車位｜坡道平面；實登車位坪數 5.48～12.49 坪，車位價 130～280 萬 ＊參考
- 學區｜中山國小、七賢國中（5168 社區頁載明，兩校皆總量管制）
資料：5168、好房網、永慶／信義社區頁。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
公設比 29% 是這一帶最低的一群，182 戶讓行情很透明
近一年均價 5168 顯示每坪 31.5 萬，最新一筆 115/06 是 32.5 萬（＊參考；樂居顯示 30.56 萬、591 顯示 32 萬，筆數與口徑都不同）。
真正的差異化在公設比 29%：同商圈的城品 35.45%、時光廊 37～38%，本案等於同樣權狀坪數多拿到約 6～9% 的實際室內空間。加上游泳池、圖書室、中庭花園，22 年屋齡的公設配置在這一帶算完整。
代價是屋齡：本案 22 年，比城品、艾美館、棋琴文美苑都老 8～11 年。單價因此低一階，這是要誠實面對的。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，兩校皆總量管制
- 中山國小約 550 公尺
- 七賢國中約 780 公尺，校門位置 待確認
- 里別南美術館里（門牌查詢結果）
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
- 距離在十一個社區中屬中段（最近的藝術大街約 400 公尺、最遠的本業艾美館約 780 公尺）。3～4 房、182 戶的大社區，學齡家庭比例高，這段距離講得過去。
- 門牌查詢回傳里別為南美術館里（2025 年龍水里分割後的新里）；新學年學區以教育局公告為準 待確認。
資料：5168 社區頁學區欄、高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
步行 3 分鐘到美術東二路店家
- 美術東二路店家約 220 公尺（摩斯漢堡等）
- 青海路商店街約 540 公尺
- 家樂福美術東店約 1.05 公里
對屋主的意義
- 社區位在美術南三路，走到美術東二路的連鎖餐飲與生活用品店約 220 公尺——在十一個社區裡屬前段。
- 1 樓無店面 ＊參考，住家單純、出入不與商業動線混雜，這對重視居住品質的買方是加分。
- 內惟市場約 930 公尺；最近的傳統早市與步行時間 待確認，見屋主前實地補齊。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
十一個美術館社區中離高美館最近
- 高美館本館約 390 公尺
- 園區南緣約 280 公尺（美術館路）
- 中都濕地公園約 750 公尺
對屋主的意義
- 高美館約 390 公尺是十一個美術館社區中最近的（第二近的京城國家美術館約 400 公尺）；園區南緣約 280 公尺，走過去不到五分鐘。
- 社區本身有中庭花園與游泳池 ＊參考——22 年屋齡的社區有泳池不算常見，帶看時務必實際走過，確認維護與開放狀況。
- 面公園景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。本戶樓層與面向是否看得到綠地 待確認。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；社區公設（5168）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
輕軌與台鐵都在步行圈，台鐵排第二近
- 輕軌 C21約 270 公尺
- 台鐵美術館站約 440 公尺（十一社區第三近）
- 公車站待確認
對屋主的意義
- 輕軌約 270 公尺、台鐵約 440 公尺——台鐵距離在十一個社區中排第三（最近為本業艾美館約 170 公尺，其次串本春天約 361 公尺），兩種軌道都在步行圈。
- 5168 社區頁另標示鄰近輕軌內惟藝術中心站；台鐵可接高雄車站與左營高鐵，通勤動線講得出來。
- 車位為坡道平面 ＊參考，實登車位價 130～280 萬；本戶車位型式與個數 待確認，會直接影響開價。
資料：OpenStreetMap 站點座標；實登車位資料（5168）。
社區現況與管理品質
公設比 29% 是賣點，管理費要先問清楚
見面時要現場看的三件事
- 公設比 29% 是實質賣點：同權狀坪數比城品、時光廊多拿到約 6～9% 室內空間，這要換算成坪數講給買方聽。
- 游泳池是雙面刃：維護費用高，182 戶分攤雖然稀釋得掉，但使用率與水質狀況要親眼確認；管理費費率 待確認，一定要先拿到。
- 22 年屋齡：外牆、管線、電梯的修繕紀錄與公基金餘額 待確認——這是買方在這個屋齡帶最會問的三件事。
資料：5168 社區頁（公設、公設比、車位型態）。管理費、修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
七個門牌，最高總價那筆在本門牌
本戶資料（見面時現場補齊）
本門牌 253 號的四筆成交
頂樓大戶
113/07 14 樓之 1、141.40 坪含車位 12.49 坪，每坪 28.5 萬。社區歷史最高總價，坪數遠超官方標示上限（疑合併戶 待確認）。
標準三房
113/05 5 樓、39.68 坪無車位，每坪 32.2 萬。這是本社區最主流的產品，也是最容易對照的一筆。
大坪數兩筆
111/02 5 樓之 2（53.47 坪、27.7 萬）、111/11 13 樓之 1（54.66 坪 4 房、28.1 萬）。坪數越大單價越低是常態。
資料：5168 實價登錄（110～115，頁面列出最近 20 筆）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
三種產品線，本門牌在大坪數那一端
| 坪數帶 | 格局 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 近 20 筆 |
|---|---|---|---|---|
| 37.9～40.0 坪 | 3 房 | 500～1,450 萬 | 13.2～37.7 | 9 筆 |
| 43.4～45.7 坪 | 3 房含車位 | 1,078～1,438 萬 | 25.0～34.5 | 6 筆 |
| 53.5～59.0 坪 | 3～4 房 | 1,480～1,870 萬 | 27.7～33.6 | 4 筆 |
| 141.40 坪 | 大戶 待確認 | 3,958 萬 | 28.5 | 1 筆 |
淺藍為本門牌 253 號出現過的兩個坪數帶；本戶屬哪一帶 待確認。
競爭力判讀
- 主力是 37.9～45.7 坪的 3 房，近 20 筆裡佔 15 筆；本門牌 253 號則集中在 39.68 坪與 53～55 坪，屬中大坪數那一端。
- 37.9～40 坪那一帶單價落差最大（13.2～37.7 萬），因為裡面混了兩筆明顯偏離行情的成交，不能直接拿區間去談。
- 同社區現有 8 戶待售、開價 1,368～1,988 萬 ＊參考，其中 44.31 坪 7 樓開 1,788 萬、44.14 坪 9 樓開 1,988 萬——這才是買方當下真正在比的價格。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數與車位型式 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 最近 20 筆成交（110/09～115/06，總價、坪數皆含車位）；坪數規劃取自 5168 社區頁。
近三年實價登錄
113～115 年 8 筆，另列 110～112 可比成交；淺藍為本門牌 253 號共 4 筆
| 年月 | 門牌・樓 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 113～115 年（近三年 8 筆） | ||||
| 115/06 | 267號 6樓之2 | 58.98 | 1,870 | 32.5 |
| 115/01 | 265號 1樓 | 39.97 | 1,450 | 37.7 |
| 114/12 | 261號 12樓 | 37.89 | 1,158 | 30.6 |
| 114/01 | 267號 3樓 | 45.71 | 1,436 | 33.1 |
| 113/07 | 253號 14樓之1 | 141.40 | 3,958 | 28.5（社區最高總價） |
| 113/07 | 265號 3樓 | 38.71 | 750 | 19.4（特殊交易） |
| 113/05 | 267號 12樓之1 | 55.94 | 1,800 | 33.6 |
| 113/05 | 253號 5樓 | 39.68 | 1,277 | 32.2 |
| 更早可比成交（110～112） | ||||
| 112/10 | 265號 11樓 | 37.89 | 1,100 | 29.0 |
| 112/09 | 255號 13樓 | 43.37 | 1,438 | 34.5 |
| 112/08 | 255號 9樓 | 44.14 | 1,310 | 31.1 |
| 112/02 | 259號 8樓 | 44.25 | 1,377 | 32.8 |
| 112/02 | 255號 14樓之1 | 44.14 | 1,350 | 32.2 |
| 111/11 | 253號 13樓之1 | 54.66 | 1,488 | 28.1 |
| 111/07 | 259號 5樓 | 38.00 | 1,090 | 28.7 |
| 111/05 | 259號 11樓 | 38.00 | 1,065 | 28.0 |
| 111/02 | 253號 5樓之2 | 53.47 | 1,480 | 27.7 |
| 110/12 | 261號 6樓 | 37.89 | 500 | 13.2（特殊交易） |
| 110/10 | 255號 4樓 | 37.89 | 865 | 22.8 |
| 110/09 | 263號 10樓 | 43.37 | 1,078 | 25.0 |
單位：坪數為含車位建坪、總價萬元、單價萬元／坪。灰底兩筆（113/07 的 750 萬、110/12 的 500 萬）單價僅 19.4 與 13.2 萬，明顯偏離同期行情，＊參考行情：應視為特殊交易排除在平均之外，但買方查得到，要主動說明。資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位；頁面列出最近 20 筆，全社區共 120 筆）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
近一年每坪 31.5 萬，最新一筆 32.5 萬。
但同社區有 8 戶正在賣。
- 本門牌 253 號111/02 1,480 萬（53.47 坪）→ 111/11 1,488 萬（54.66 坪）→ 113/05 1,277 萬（39.68 坪）→ 113/07 3,958 萬（141.40 坪）
- 近三年正常成交1,158～3,958 萬，單價 28.5～37.7 萬（排除 113/07 那筆 750 萬特殊交易）
- 社區待售中8 戶、開價 1,368～1,988 萬 ＊參考；44.31 坪 7 樓 1,788 萬、44.14 坪 9 樓 1,988 萬
參考帶 ＊參考：本戶若為 39～40 坪標準三房，對照 113/05 本門牌的 1,277 萬與 114/12 的 1,158 萬；若為 53～55 坪，對照 111 年本門牌那兩筆並往上修正兩年漲幅。實際開價還要看那 8 戶待售的坪數與樓層落點——被夾在中間最難賣。
周邊競品社區比較
同商圈社區對照：本案屋齡較長、公設比最低
| 社區 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 公設比 | 近期均價 |
|---|---|---|---|---|
| 京城畢卡索（本案） | 22年 | 182戶／14F | 29% | 31.5 萬 |
| 京城國家美術館 | 20年 | 267戶／25F | 待確認 | 28.7 萬 |
| 京城康橋 | 21年 | 243戶／14F | 待確認 | 35.5～37.4 萬 |
| 城品 | 13～15年 | 55戶／15F | 35.45% | 40.4 萬 |
| 本業艾美館 | 13年 | 98戶／15F | 待確認 | 36.6 萬 |
| 時光廊 | 14年 | 27戶／14F | 37～38% | 無成交 |
競品判讀
- 屋齡相近的三個京城系社區裡，本案 31.5 萬高於京城國家美術館 28.7 萬、低於京城康橋 35.5～37.4 萬——差別在坪數結構：國家美術館是 67 坪以上大坪數，康橋則以中小坪數為主。
- 公設比 29% 在已查到數字的社區中最低（城品 35.45%、時光廊 37～38%）。同樣 44 坪權狀，本案的實際室內空間明顯多，這是對抗新屋齡社區最有力的一點。
- 城品、艾美館屋齡少 8～9 年、單價高 5～9 萬，本案不跟它們比新，要比室內坪效、比總價門檻、比 182 戶的流通性。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）。各社區近期均價統計區間不同，僅供對照。
買方輪廓分析
要坪效、要學區、預算 1,300～2,000 萬的換屋家庭
標準三房換屋家庭（39～46 坪，1,158～1,450 萬）：社區最主力的一群，也是那 8 戶待售裡的主要供給。競爭最激烈，定價要精準。
大坪數換屋與三代同堂（53～59 坪，1,480～1,870 萬）：本門牌 253 號的主場。這一帶供給少、買方也少，但一旦遇到就很明確——他們比的是總價與室內坪效，公設比 29% 講得進去。
重視公設與軌道的家庭：游泳池、圖書室、中庭花園，加上輕軌 270 公尺、台鐵 440 公尺，這組合在 22 年屋齡的社區裡不常見。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）同社區 8 戶待售、開價 1,368～1,988 萬——買方一次比八戶，開價高於同坪數在售就直接被跳過；（2）113/07 的 750 萬與 110/12 的 500 萬兩筆低價成交，單價只有 19.4 與 13.2 萬，明顯是特殊交易但買方查得到，要主動說明；（3）屋齡 22 年——外牆、管線、電梯的修繕狀況要先掌握，不要等買方問。
主打三個賣點：公設比 29%（同權狀坪數室內空間多 6～9%）、高美館 390 公尺為十一社區最近、游泳池與圖書室的完整公設。照片主軸：室內坪效、中庭與泳池、走到高美館的動線。
- 1公設比 29%，室內坪效最好的一群
- 2高美館 390 公尺，十一社區最近
- 3游泳池・圖書室・中庭花園
委託銷售後，我會做的六件事
同社區 8 戶在賣，關鍵不是等買方，是讓你先被看到。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
對照 120 筆實登＋那 8 戶待售的坪數與開價落點
22 年屋齡靠屋況拉開差距，室內坪效是拍攝重點
永慶系統、社群、LINE，對準學區與換屋家庭
含同社區待售動態：誰降價、誰成交，隨時調整
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。