給屋主的一段話
這一區最大的社區——買方選擇多，本戶要有被選中的理由
271 戶、歷年約 165～175 筆成交，近三年 17 筆（含 2 筆特殊交易），平均一年約 6 筆。同社區同時有好幾戶在賣是常態，買方會拿隔壁門牌、同坪數的物件直接比。
隨便刊登的結果：被拿去和同社區最便宜的那一戶比，或被 115/01 那筆 291 萬的特殊交易拖著議價。這份企劃書把同門牌、同坪數的真實成交挑出來，說清楚本戶為什麼值這個價。
同社區有 264 戶住家，
買方一定會拿隔壁那戶來比。
近三年同樣 24 坪 2 房，成交從 758 萬到 1,050 萬都有；同樣 40 坪 3 房，差價也有 70 萬。企劃書的工作是先把本戶該對照的那幾筆挑出來，講清楚差在哪。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與管理，先把社區的底子看清楚
- 車位｜總停車數 171 位 ＊參考；車位清潔費每格每月 200 元
- 門牌｜美術東二路 96～116 號、美術南三路 106～122 號（本戶 96 號）
- 格局｜1～5 房、15～92 坪；主力 2 房 24～31 坪、3 房 35～44 坪
- 基地｜待確認（591 載 4,750 坪；建照資料載 4,750 平方公尺，約 1,437 坪）
資料：591 社區概況、好房網、5168。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
美術館核心步行圈裡「公設最多、成交最多」的中古大樓
均價要分開看：5168 近一年 42.2 萬（近一年成交多為 2 房小坪數，＊參考），591 歷年均價約 33 萬、成家網 34.23 萬；我們用 114～115 年 5 筆正常成交簡單平均，約每坪 40 萬。
它的位置：屋齡是四個相鄰社區中最老（2002 年），但戶數最多、公設最齊（健身房、視聽室、圖書室、兒童遊戲區），離輕軌 C21 直線約 220 公尺。比新案（50～53 萬）低 10 萬以上，是想住美術館核心、又要完整社區生活的家庭的選擇。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，總量管制學校
- 中山國小約 400 公尺
- 七賢國中約 630 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止。學區買方最在意「什麼時候要把戶籍遷進來」，要主動講。
- 社區現屬南美術館里（原龍水里，2025 年分里）。分里後新學年學區劃分 待確認，以教育局公告為準。
- 社區有兒童遊戲區、圖書室 ＊參考，對學齡家庭是加分；但 2 房小坪數買方多為首購與小家庭，學區不一定是首要動機。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
路口就是店家，四社區中機能最方便
- 美術東二路店家約 100 公尺（摩斯漢堡等）
- 青海路商店街約 300 公尺
- 家樂福美術東店約 1.0 公里・24 小時營業
對屋主的意義
- 社區就在美術東二路與美術南三路口，沿街有連鎖餐飲與生活用品店（591 社區介紹提到寶雅、星巴克、肯德基、摩斯漢堡 ＊參考），日常機能是四個相鄰社區中最方便的。
- 臨大路的代價是車流與人流：本戶是否臨美術東二路、低樓層噪音 待確認。
- 內惟市場約 1.1 公里（黃昏市場＋夜市），早市與步行時間 待確認。
資料：OpenStreetMap 門牌與店家座標；591 社區介紹（沿街品牌）；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
四個相鄰社區中最靠近美術館園區
- 園區南緣約 250 公尺（美術館路）
- 高美館本館約 430 公尺
- 中都濕地公園約 800 公尺
對屋主的意義
- 四個相鄰社區中離園區最近（康橋約 350、梵谷約 290、遠見約 300 公尺），但不是面園區第一排；中高樓層北向看不看得到綠帶 待確認。
- 景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday），本戶視野要見面時實地確認，這會直接影響定價帶。
- 社區中庭花園＋兒童遊戲區 ＊參考：小孩在社區內就有活動空間，這是和梵谷、遠見等小社區的差異。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；591、好房網（社區公設）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
輕軌 C21 是四社區中最近的
- 輕軌 C21約 220 公尺（美術館路）
- 台鐵美術館站約 720 公尺
- 公車站美術館(中華藝校)站 約 240 公尺
對屋主的意義
- 輕軌 C21 直線約 220 公尺，是四個相鄰社區中最近的（京城康橋約 310、梵谷約 290、遠見約 350 公尺）；不開車的 2 房買方最在意這點。
- 591 社區介紹：轉乘捷運約 6 分鐘到 R13 凹子底站 ＊參考；台鐵美術館站可接高雄車站與左營高鐵。
- 171 位車位對 264 戶住家，約 65% ＊參考，比京城康橋、遠見美術紀低；本戶有沒有車位直接影響買方範圍，要先確認。
資料：OpenStreetMap 站點座標；591 社區介紹（捷運轉乘）；好房網（車位數）。
社區現況與管理品質
公設最齊，也要確認還在用
見面時要現場看的三件事
- 公設是四個相鄰社區中最齊的，但 24 年屋齡的健身房、視聽室是否仍在運作、設備有沒有更新 待確認——公設沒在用，反而只是管理費負擔。
- 修繕紀錄與公基金餘額 待確認：外牆、管線、電梯更新狀況，買方一定問。
- 7 戶店面與住戶出入動線、店面營業型態 待確認。
資料：591 社區概況、好房網。現場狀況見面時逐項確認。
棟別、樓層、座向分析
門牌多、同型物件多，價差要逐筆看
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
96 號近期成交
113/03 本門牌 11 樓、3 房 40 坪（含車位）1,570 萬；113/04 10 樓同型 1,500 萬。本戶若是 3 房，這兩筆最直接。
特殊交易要排除
115/01 本門牌 5 樓 3 房只登錄 291 萬（每坪 7.7 萬），591 標註為特殊交易；113/03 102 號也有一筆 340 萬。買方會拿來殺價，要主動說明。
同型不同價
116 號同樣 24 坪 2 房：112/10 14 樓 758 萬 → 113/12 7 樓 1,050 萬 → 114/04 13 樓 920 萬。成交時點與屋況影響比樓層更大。
資料：5168、591 實價登錄（112～115）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
2 房是流通主力，3 房和康橋正面競爭
| 產品 | 含車位坪 | 近三年總價 | 單價(萬/坪) | 筆數 | 主要買方 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 約 24～31 | 900～1,250 萬 | 33.8～45.6 | 10 筆 | 首購・小家庭・置產 |
| 3 房 | 約 40～44 | 1,500～1,570 萬 | 34.3～41.2 | 3 筆 | 學區換屋家庭 |
| 大坪數 | 約 57～66 | 1,720～2,720 萬 | 31.2～42.5 | 2 筆 | 大家庭 |
| 特殊交易 | — | 291～340 萬 | 7.7～7.8 | 2 筆 | 排除，不列入行情 |
競爭力判讀
- 24～31 坪 2 房是社區流通主力（近三年 17 筆中 10 筆），總價 900～1,250 萬，多數含 3.6～4 坪車位，是美術館核心步行圈的入門款。
- 40～44 坪 3 房近三年只成交 3 筆、1,500 萬上下，和京城康橋 3 房（1,500～1,680 萬）正面競爭：本案離輕軌更近、公設更多；劣勢是屋齡多 2 年、車位比例較低。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 近三年成交 17 筆（113～115，總價、坪數皆含車位）；591 社區概況。
近三年實價登錄總表
113～115 共 17 筆（含 2 筆特殊交易）；淺藍為本戶同門牌 96 號，灰底為特殊交易
| 年月 | 門牌・樓層 | 格局 | 坪數(含車位) | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 115/04 | 美術東二路106號 6F | 3房 | 43.69 | 1,500 | 34.3 |
| 115/04 | 美術南三路122號 5F | 2房 | 29.23 | 1,220 | 45.6 |
| 115/02 | 美術南三路118號 10F | 2房 | 26.63 | 1,030 | 38.7 |
| 115/01 | 美術東二路96號 5F | 3房 | 37.71 | 291 | 7.7 特殊交易 |
| 114/07 | 美術南三路112號 9F | 2房 | 31.05 | 1,250 | 43.2 |
| 114/04 | 美術南三路116號 13F | 2房 | 24.37 | 920 | 37.8 |
| 113/12 | 美術南三路116號 7F | 2房 | 24.37 | 1,050 | 43.1 |
| 113/06 | 美術南三路116號 12F | 2房 | 24.37 | 975 | 40.0 |
| 113/04 | 美術東二路96號 10F | 3房 | 40.11 | 1,500 | 39.5 |
| 113/03 | 美術南三路116號 11F | 2房 | 26.34 | 950 | 36.1 |
| 113/03 | 美術東二路96號 11F | 3房 | 40.11 | 1,570 | 41.2 |
| 113/03 | 美術南三路116號 12F | 2房 | 24.37 | 908 | 37.3 |
| 113/03 | 美術東二路102號 13F | 3房 | 43.69 | 340 | 7.8 特殊交易 |
| 113/02 | 美術南三路118號 12F | 2房 | 26.63 | 900 | 33.8 |
| 113/02 | 美術南三路118號 11F | 2房 | 26.63 | 980 | 36.8 |
| 113/01 | 美術東二路96號 14F | 登錄 1房 | 56.57 | 1,720 | 31.2 |
| 113/01 | 美術南三路116號 1-2F | 4房 | 66.30 | 2,720 | 42.5 |
＊參考行情：113/01 96 號 14 樓 57 坪登錄格局為 1 房，實際格局 待確認。特殊交易（291、340 萬）不列入行情。
資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位）；特殊交易標註參考 591。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
兩年半，從每坪 31 萬走到 40 萬。
漲最多的是 2 房，開價要看本戶是哪一型。
- 年度均價 ＊參考112 年底約 30.7 萬（3 筆）→ 113 年約 37.7 萬（9 筆）→ 114～115 年約 40 萬（5 筆）
- 116 號 24 坪 2 房112/10 758 萬 → 113/12 1,050 萬 → 114/04 920 萬
- 3 房 35～44 坪112/10～11 1,080～1,100 萬 → 113/03～04 1,500～1,570 萬 → 115/04 1,500 萬
參考帶 ＊參考：2 房看 114～115 年 920～1,250 萬（每坪 37.8～45.6 萬）；3 房看 1,500～1,570 萬（每坪 34～41 萬）。特殊交易（291、340 萬）不列入，本戶帶待確認戶別、樓層、屋況後精算。年度均價為 5168 列出之正常成交簡單平均，非官方統計。
周邊競品社區比較
美術東二路、美術南三路同街廓的社區對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 藝術大街（本案） | 美術東二路 | 24年 | 271戶／14F | 1～5房 15～92坪 | 42.2 萬 |
| 京城康橋 | 美術東二路 | 21年 | 243戶／14F | 2～4房 26～41坪 | 37.4 萬 |
| 梵谷大廈 | 美術南三路 | 22年 | 99戶／14F | 2～4房 24～45坪 | 34.0 萬 |
| 遠見美術紀 | 美術東四路 | 19年 | 92戶／15F | 3～4房 40～77坪 | 39.5 萬 |
| 最上石藝校園區 | 美術東二路 | 22年 | 81戶／14F | 2～4房 25～59坪 ＊參考 | 45.2 萬 |
競品判讀
- 本案 5168 近一年均價 42.2 萬看起來偏高，但近一年成交以 24～31 坪 2 房為主，小坪數單價本來就高；看總價，2 房 920～1,250 萬、3 房約 1,500 萬，和京城康橋相近。
- 京城康橋（243 戶、同一條路）是最直接的對手：戶數、屋齡接近；康橋車位比例較高，本案離輕軌更近（約 220 vs 310 公尺）、公設更多。
- 梵谷（2 房 800 萬級）是想省預算的替代選擇；遠見美術紀是想換大坪數的上一階。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）；戶數樓高：591、5168、好房網。
買方輪廓分析
三群人會看藝術大街，2 房和 3 房要分開賣
首購・小家庭（2 房 24～31 坪）：想住美術館核心、搭輕軌通勤，預算到不了新案；最在意總價與有沒有車位。
學區換屋家庭（3 房 40～44 坪）：衝著中山國小／七賢國中與社區公設（兒童遊戲區、圖書室）；要提醒兩校總量管制與設籍時程。
置產族（2 房）：租給美術館、聯合醫院周邊上班族。區域租金行情 待確認，見面前補齊才能算投報率。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）115/01 本門牌那筆 291 萬——591 已標特殊交易，帶看前準備好說明，避免被拿來定錨；（2）24 年屋齡——四個相鄰社區中最老，外牆、管線、電梯與公設設備狀況先看過，文案直接寫；（3）車位——約 65% 住家有車位 ＊參考，本戶有無車位先確認。
主打三個賣點：輕軌 C21 直線約 220 公尺（四社區最近）、公設最齊、美術東二路生活機能。照片主軸：公設、中庭、出門就是店家與輕軌。
- 1輕軌 C21 直線約 220 公尺
- 2公設最齊：健身房・視聽室・圖書室
- 3美術東二路，出門就是生活機能
委託銷售後，我會做的六件事
每一步都有交付物，不是「幫你上架等買方」。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
用同門牌、同坪數成交定價，排除特殊交易
24 年屋齡先整理屋況，公設與中庭一起拍
永慶系統、社群、LINE，2 房與 3 房買方分開寫文案
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。