給屋主的一段話
京城康橋不缺買方，缺的是一個說得出道理的價格
243 戶、歷年約 150 筆成交，近兩年半就有約 20 筆，買方打開實價登錄就能逐筆比價。好處是行情透明、銀行估價有依據；壞處是任何開價都會被拿去和隔壁門牌比。
隨便刊登的結果通常是：開價被拿去對照 113 年那幾筆每坪 40 萬以上的成交、帶看多但出價少、掛久了反而被議價。這份企劃書先把社區行情、門牌與樓層差、競品位置講清楚，開價才站得住。
買方手上有 150 筆成交紀錄。
我們要讓他看懂，你這一戶該對照哪幾筆。
同社區近三年單價從每坪 30 萬到 42 萬都有——差在門牌、樓層、坪數與成交年份。企劃書的工作，是把真正可比的那幾筆挑出來講清楚。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與管理，先把社區的底子看清楚
- 梯戶｜A/D/E/F 棟 1 梯 2 戶、B/C/G/H 棟 1 梯 3 戶 ＊參考
- 坪數｜2～4 房；含車位權狀約 27～47 坪（近三年成交）
- 基地｜4,306 坪 ＊參考（591）
- 分區｜住宅區・管理採管委會
資料：中信房屋、591 社區概況、好房網。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
美術館步行圈裡「進得來、也賣得掉」的中古大樓
京城康橋近一年均價約每坪 35.5～37.4 萬（5168 37.4、591 36.3、中信 35.5，＊參考），落在區域中古大樓 32～36 萬的上緣，比新案（50～53 萬）低約 13～17 萬。
它不是最便宜、也不是最貴：比隔壁梵谷大廈（34.0 萬）高約 3 萬——多出來的是車位比例高、大社區公設、成交透明；比藝術大街（42.2 萬）低約 5 萬。對換屋族來說，這是買得起、將來也好轉手的選擇。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，總量管制學校
- 中山國小約 500 公尺
- 七賢國中約 730 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止。學區買方最在意「什麼時候要把戶籍遷進來」，要主動講。
- 社區現屬南美術館里（原龍水里，2025 年分里）。分里後新學年學區劃分 待確認，以教育局公告為準。
- 近三年成交約六成是 3 房，學區換屋家庭是本社區最主要的買方，這一段在見面時要多花時間。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
日常走青海路，大採購開車到家樂福
- 青海路商店街約 250 公尺
- 家樂福美術東店約 1.1 公里・24 小時營業
- 內惟市場約 1.2 公里・黃昏市場＋夜市
對屋主的意義
- 日常餐飲、超商在青海路步行圈內；大採購開車到家樂福——對有車位的 3 房家庭剛好是順路的生活動線。
- 傳統早市不在步行圈內，最近的早市與步行時間 待確認，見屋主前實地補齊。
- 聯合醫院（中華一路 976 號）直線約 450 公尺，長輩同住的換屋家庭會問。
資料：OpenStreetMap 門牌與設施座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號（24 小時）。
地段價值：公園綠地
社區旁就有兒童公園，北有美術館園區
- 園區南緣約 350 公尺（美術館路）
- 高美館本館約 500 公尺
- 中都濕地公園約 700 公尺
對屋主的意義
- 社區內約 600 坪中庭、基地旁約 900 坪兒童公園 ＊參考——這是和隔壁梵谷等小社區最大的不同，有小孩的家庭看屋時要帶去走一圈。
- 美術館園區 41 公頃、綠覆率 45%，是這個商圈房價的核心支撐；本社區在園區南側步行圈內，但不是面園區的第一排。
- 面公園景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。本戶看不看得到公園、面向哪一側 待確認。
資料：好房網（中庭、兒童公園）；高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
輕軌、台鐵步行可達，車位比例高
- 輕軌 C21約 310 公尺（美術館路）
- 台鐵美術館站約 700 公尺
- 公車站美術館(中華藝校)站 約 350 公尺
對屋主的意義
- 輕軌約 310 公尺、台鐵約 700 公尺，不開車的 2 房買方能講清楚通勤動線；台鐵可接高雄車站與左營高鐵。
- 近三年成交幾乎都含車位（5168 明細每筆都有車位坪，591 有一筆記為無）——開車族 3 房家庭看得上，這是和隔壁梵谷（多數無車位）的實質差異。
- 美術東二路是區內主要道路，出入方便；本戶是否臨路、車流噪音 待確認，看屋時注意。
資料：OpenStreetMap 站點座標；5168 成交明細（車位）。
社區現況與管理品質
大社區的優勢在公設，風險在修繕
見面時要現場看的三件事
- 修繕紀錄與公基金餘額 待確認：21 年屋齡，外牆、公共管線、電梯有沒有更新過，買方一定問。
- 機械車位：維修狀況、大小車限制、進出是否順手，先實際停一次。
- 中庭與梯廳維護：大社區的管理品質是看屋第一眼印象，照片也要拍中庭。
資料：591 社區概況、好房網。現場狀況見面時逐項確認。
棟別、樓層、座向分析
8 個門牌、兩種梯戶，價差來自樓層與成交年份
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
46 號近期成交
114/09 本門牌 9 樓 2 房 34 坪（含車位）1,176 萬、每坪 37.7 萬；113/06 4 樓 2 房 28 坪 1,148 萬。本戶若是 2 房，這兩筆最直接。
同樓層差很大
同為 4 樓 3 房：114/10 48 號 1,588 萬（38.9 萬／坪）、115/06 50 號 1,300 萬（30.2 萬／坪）。價差來自屋況、座向與成交條件。
梯戶比
A/D/E/F 棟一層兩戶，採光與私密性通常較好 ＊參考；本戶屬哪一棟、門牌對應哪一梯 待確認。
資料：5168 實價登錄（113/01～115/06）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
3 房是主力，2 房是含車位的入門款
| 產品 | 含車位坪 | 近三年總價帶 | 單價帶(萬/坪) | 成交筆數 | 主要買方 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 約 27～34 | 1,035～1,200 萬 | 35.5～42.0 | 8 筆 | 首購・小家庭 |
| 小 3 房 | 約 36～37 | 1,168～1,250 萬 | 31.8～34.4 | 2 筆 | 小家庭・換屋 |
| 3 房 | 約 41～47 | 1,300～1,680 萬 | 30.2～41.3 | 9 筆 | 學區換屋家庭 |
| 4 房 | 約 39～44 ＊參考 | 待確認 | 待確認 | 0 筆 | 大家庭 |
競爭力判讀
- 41～47 坪 3 房含車位是社區主力（近三年 19 筆中 9 筆），114 年成交 1,506～1,680 萬，是換屋族最集中的總價帶。
- 27～34 坪 2 房、千萬出頭含車位，是美術館步行圈裡少數「有車位的入門款」，對首購很有說服力。
- 36 坪小 3 房 113 年成交單價偏低（31.8～34.4 萬），格局效率與座向要先看，本戶若屬此型，定價要保守。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 近三年成交 19 筆（總價、坪數皆含車位）；4 房坪數取自 591 社區概況。
近三年實價登錄總表
113/01～115/06 共 19 筆（不含單獨車位），淺藍為本戶同門牌 46 號
| 年月 | 門牌・樓層 | 格局 | 坪數(含車位) | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 115 年・114 年 | |||||
| 115/06 | 50號 4F | 3房 | 43.09 | 1,300 | 30.2 ↓ |
| 114/12 | 70號 7F | 2房 | 28.04 | 1,035 | 36.9 |
| 114/11 | 52號 3F | 2房 | 32.97 | 1,080 | 35.5 |
| 114/11 | 62號 11F | 3房 | 41.46 | 1,506 | 38.2 |
| 114/10 | 48號 4F | 3房 | 42.87 | 1,588 | 38.9 |
| 114/09 | 46號 9F | 2房 | 33.99 | 1,176 | 37.7 |
| 114/05 | 70號 9F | 3房 | 42.92 | 1,550 | 37.9 |
| 114/02 | 70號 8F | 3房 | 47.22 | 1,680 | 37.8 |
| 113 年 | |||||
| 113/11 | 52號 2F | 2房 | 32.09 | 1,200 | 40.1 |
| 113/07 | 70號 13F | 2房 | 28.04 | 1,100 | 39.2 |
| 113/06 | 52號 3F | 3房 | 43.90 | 1,668 | 40.8 |
| 113/06 | 46號 4F | 2房 | 28.01 | 1,148 | 41.0 |
| 113/06 | 52號 8F | 2房 | 27.02 | 1,135 | 42.0 ↑ |
| 113/05 | 60號 7F | 3房 | 44.99 | 1,590 | 37.7 |
| 113/04 | 52號 13F | 3房 | 43.01 | 1,650 | 41.3 |
| 113/03 | 70號 12F | 2房 | 33.99 | 1,166 | 37.3 |
| 113/03 | 52號 5F | 3房 | 43.90 | 1,630 | 39.8 |
| 113/02 | 62號 2F | 3房 | 36.69 | 1,168 | 31.8 |
| 113/01 | 56號 13F | 3房 | 36.32 | 1,250 | 34.4 |
＊參考行情：591 的總價不含車位，數字會比較低（例：114/11 52 號 3F，591 記 906 萬、5168 記 1,080 萬），比價一定要用同一基準。115/06 那筆每坪 30.2 萬明顯偏低，需查實登備註。另 115/01 有一筆單獨車位成交 160 萬。
資料：5168 實價登錄比價王（單一來源：總價、坪數皆含車位）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
113 年是高點，114 年回到每坪 37～38 萬。
開價要對照 114 年之後的成交。
- 年度均價 ＊參考113 年約 38.7 萬（11 筆）→ 114 年約 37.6 萬（7 筆）→ 115 年目前 1 筆 30.2 萬（偏低）
- 2 房113 年 1,100～1,200 萬 → 114 年 1,035～1,176 萬
- 3 房 41～47 坪113 年 1,590～1,668 萬 → 114 年 1,506～1,680 萬
合理帶 ＊參考（含車位）：2 房 35.5～38 萬／坪（總價約 1,035～1,180 萬）・3 房 41～47 坪 37～39 萬（約 1,500～1,680 萬）・小 3 房 待確認。本戶帶待確認戶別、屋況後精算。年度均價為 5168 列出成交之簡單平均，非官方統計。
周邊競品社區比較
美術館特區 19～24 年屋齡的同級社區對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 京城康橋（本案） | 美術東二路 | 21年 | 243戶／14F | 2～4房 26～41坪 | 37.4 萬 |
| 梵谷大廈 | 美術南三路 | 22年 | 99戶／14F | 2～4房 24～45坪 | 34.0 萬 |
| 遠見美術紀 | 美術東四路 | 19年 | 92戶／15F | 3～4房 47～77坪 | 39.5 萬 |
| 藝術大街 | 美術東二路 | 24年 | 264戶／14F ＊參考 | 待確認 | 42.2 萬 |
| 京城國家美術館 | 美術南三路 | 20年 | 267戶／25F | 4～5房 67坪以上 | 28.7 萬 |
競品判讀
- 同屋齡帶單價約 34～42 萬，京城康橋 37.4 萬居中：比梵谷高約 3 萬（車位、公設、戶數），比藝術大街低約 5 萬。開價空間看本戶條件，不是看最貴的鄰居。
- 隔壁梵谷離輕軌、美術館的距離和本案幾乎一樣，但多數成交無車位、總價低；想省預算的買方會被它分走，本案要主打「含車位＋大社區公設」。
- 京城國家美術館大坪數、單價最低 28.7 萬：總價門檻高、買方少，和本案不是同一群人。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）；戶數樓高：591、5168、建照資料。藝術大街細節 待確認。
買方輪廓分析
兩群主力、一群補充，文案要分開寫
學區換屋家庭（3 房 41～47 坪含車位）：多來自左營、三民，衝著中山國小／七賢國中；要主動提醒兩校總量管制與設籍時程。近三年約一半成交是這群人。
首購・小家庭（2 房 27～34 坪含車位）：想進美術館生活圈、需要車位、預算到不了新案。
置產族（2 房）：租給美術館、聯合醫院周邊上班族。區域租金行情 待確認，見面前補齊才能算投報率。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來比價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）115/06 那筆 4 樓 3 房每坪 30.2 萬——查清楚備註，帶看時主動說明；（2）113 年那幾筆 40 萬以上——說明那是高點，不是現在的行情；（3）21 年屋齡——外牆、管線、機械車位狀況先看過，文案裡直接寫。
主打三個賣點：含車位的美術館步行圈大樓、大社區公設（600 坪中庭＋基地旁兒童公園）、中山國小／七賢國中學區。照片主軸：中庭、公園、採光。
- 1含車位的美術館步行圈大樓
- 2大社區公設：中庭＋兒童公園
- 3中山國小・七賢國中學區
委託銷售後，我會做的六件事
每一步都有交付物，不是「幫你上架等買方」。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
用 114 年後成交、同門牌與競品定價，不用 113 年高點
先處理買方會拿來殺價的地方，中庭公園一起拍
永慶系統、社群、LINE，學區家庭與首購分開寫文案
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。