給屋主的一段話
本門牌六筆成交，是社區最完整的一組——但最新的已是 113 年 11 月
57 戶、歷年 86 筆成交，流通性在商圈屬中上。更難得的是：5168 列出的最近 20 筆裡，本門牌 57 號就佔了 6 筆（111/10 到 113/11），同坪數、不同樓層都有，這在小社區很少見。
但要面對的事實是：114～115 年社區掛零成交。買方查到的最新資料停在 113/11 的 1,920 萬。開價要從那筆出發，再用同坪數不同樓層的六筆說明本戶的位置，而不是憑感覺往上加。
本門牌從 1,860 萬走到 2,139 萬。
但最後一筆，停在 113 年 11 月。
同樣 53 坪：111/10 八樓 1,860 萬、112/09 五樓 1,910 萬、113/02 九樓 2,139 萬。走勢清楚，缺的是這兩年的新資料——這正是企劃書要補的一段。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與規劃，先把社區的底子看清楚
- 門牌｜美術南五街 51、53、55、57 號（本戶 57 號）
- 格局｜35～54 坪；3 房約 35 坪、4 房約 47 坪各 28 戶 ＊參考（實登另有 53 坪）
- 規劃｜單層 4 併共用 2 電梯；1 樓 1 戶店面（約 38 坪、面寬 7.5 米）＊參考
- 基地｜約 267 坪、臨路退縮 10 米；Art Deco 外觀 ＊參考
- 公設｜門廳挑高 6.8 米、閱覽室、交誼廳、頂樓空中花園與健身房 ＊參考
資料：5168、高雄房地王、永慶／信義社區頁。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
商圈屋齡最新的一批，本門牌是社區的大坪數主力
均價要看清楚統計區間：5168 標的 38.7 萬是「近兩年」統計（同站另顯示 37.8 萬、591 顯示 41 萬，口徑不同 ＊參考）。年度走勢很清楚：110 年約 27.8 萬 → 111 年 34.2 萬 → 112 年 35.3 萬 → 113 年 39.5 萬。
本案屋齡約 11 年，是十一個美術館社區中最新的一批；本門牌 57 號的 49～53 坪 3～4 房，是社區裡的大坪數主力，總價 1,820～2,139 萬。同樣總價在隔壁城品買得到 56 坪、在時光廊買得到 73 坪，但屋齡都比本案老 2～3 年。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，兩校皆總量管制
- 中山國小約 590 公尺
- 七賢國中約 830 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
- 距離在十一個社區中屬中後段（最近的藝術大街約 400 公尺）。49～53 坪的換屋家庭多有學齡子女，這段距離要誠實說明，用屋齡與公設補回來。
- OSM 門牌資料記為龍水里；2025 年分為南、北美術館里後的里別與學區 待確認，以教育局公告為準。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
巷內安靜，步行 2 分鐘到美術東二路店家
- 美術東二路店家約 160 公尺（摩斯漢堡等）
- 青海路商店街約 470 公尺
- 家樂福美術東店約 1.1 公里
對屋主的意義
- 社區在美術南五街巷內，走出巷口約 160 公尺就是美術東二路的連鎖餐飲與生活用品店——安靜與機能兼顧，是這個位置的優勢。
- 社區 1 樓有 1 戶店面（約 38 坪）＊參考：營業型態與出入動線 待確認，買方會問。
- 內惟市場約 1.0 公里；最近的傳統早市與步行時間 待確認，見屋主前實地補齊。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
十一個美術館社區中離中都濕地最近
- 中都濕地公園約 660 公尺
- 高美館本館約 470 公尺
- 園區南緣約 360 公尺（美術館路）
對屋主的意義
- 中都濕地約 660 公尺是十一個社區中最近的；高美館約 470 公尺、園區南緣約 360 公尺，三個綠地都在步行圈。
- 社區頂樓有空中花園與健身房、1 樓門廳挑高 6.8 米 ＊參考——11 年屋齡的公設維護狀況通常還不錯，帶看時一定要走過。
- 面公園景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。本戶樓層與面向是否看得到綠地 待確認。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；社區公設（高雄房地王）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
輕軌與台鐵都在步行圈
- 輕軌 C21約 320 公尺
- 台鐵美術館站約 470 公尺（十一社區第四近）
- 公車站待確認
對屋主的意義
- 輕軌約 320 公尺、台鐵約 470 公尺——台鐵距離在十一個社區中排第四（最近為本業艾美館約 170 公尺，其次串本春天約 361 公尺、京城畢卡索約 440 公尺），兩種軌道都在步行圈，是本案位置的實質優勢。
- 台鐵可接高雄車站與左營高鐵；輕軌串起美術館、內惟藝術中心與愛河灣。通勤與生活動線都講得出來。
- 實登車位坪數多為 2.27 或 6.06 坪（兩種車位型式 ＊參考）；本戶車位型式與個數 待確認，會直接影響開價。
資料：OpenStreetMap 站點座標；實登車位坪數（5168）。
社區現況與管理品質
11 年屋齡、公設完整，費用要先問清楚
見面時要現場看的三件事
- 管理費與公設比平台都查不到 待確認：鄰近社區從 1,763 元到 5,174 元都有，差距很大，一定要先拿到本社區的數字。
- 11 年屋齡是這一帶最新的一批，健身房、空中花園、挑高門廳的維護狀況通常是加分項——帶看時實際走一次。
- 修繕紀錄與公基金餘額 待確認；1 樓店面的營業型態與住戶出入是否分開，也要一併確認。
資料：高雄房地王、永慶／信義社區頁（公設）。管理費、公設比、修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
四個門牌，本門牌成交紀錄最完整
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
本門牌 53 坪三筆
111/10 八樓 1,860 萬（36.0）、112/09 五樓 1,910 萬（37.0）、113/02 九樓 2,139 萬（41.9）。兩年多漲 279 萬。
本門牌 49 坪兩筆
113/05 二樓 49.56 坪 1,820 萬（35.3）、113/11 四樓 49.26 坪 1,920 萬（38.7）。低樓層明顯較低。
樓層是主要變數
同社區低樓層（2～3 樓）單價 31.6～35.3 萬，中高樓層 38～43.6 萬。本戶樓層 待確認，這決定對照哪一組。
資料：5168 實價登錄（110～113，頁面列出最近 20 筆）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
兩種產品線：37 坪小宅與 49～53 坪大宅
| 坪數帶 | 格局 | 門牌 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 35～38 坪 | 2～3 房 | 53・55 號 | 980～1,650 萬 | 24.8～43.6 | 12 筆 |
| 49～50 坪 | 3～4 房 | 51・57 號 | 1,820～1,920 萬 | 35.3～38.7 | 3 筆 |
| 53 坪 | 3～4 房 | 51・57 號 | 1,860～2,139 萬 | 36.0～41.9 | 5 筆 |
淺藍為本門牌 57 號所在的兩個坪數帶；本戶屬哪一帶 待確認。
競爭力判讀
- 本門牌 57 號只出現 49～53 坪的大宅，是社區裡總價最高的一群（1,820～2,139 萬）；37 坪小宅集中在 53、55 號，兩種產品的買方不一樣。
- 37 坪那一帶單價落差最大（24.8～43.6 萬）——110 年與 113 年差了一倍，說明這四年漲幅主要發生在小宅。
- 同總價帶的對手：城品 56 坪約 2,200 萬、時光廊 73 坪約 2,100 萬（112 年）。本案坪數較小，但屋齡最新、公設完整，這是要主打的。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數與車位型式 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 最近 20 筆成交（110～113，總價、坪數皆含車位）；坪數規劃取自高雄房地王。
近三年實價登錄
113 年 8 筆、114～115 年 0 筆，另列 110～112 可比成交
| 年月 | 門牌・樓 | 格局 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 113 年（近三年僅此 8 筆；114～115 年無成交） | |||||
| 113/11 | 57號 4F | 3房 | 49.26 | 1,920 | 38.7 |
| 113/07 | 55號 3F | 2房 | 37.68 | 1,580 | 41.8 |
| 113/07 | 53號 7F | 2房 | 37.84 | 1,650 | 43.6（社區最高） |
| 113/05 | 57號 2F | 3房 | 49.56 | 1,820 | 35.3 |
| 113/04 | 53號 14F | 2房 | 37.84 | 1,400 | 36.6 |
| 113/03 | 57號 7F | 4房 | 53.04 | 2,078 | 40.6 |
| 113/03 | 51號 4F | 4房 | 49.28 | 1,860 | 37.4 |
| 113/02 | 57號 9F | 3房 | 53.04 | 2,139 | 41.9 |
| 更早可比成交（110～112） | |||||
| 112/11 | 55號 11F | 2房 | 37.68 | 1,365 | 35.7 |
| 112/09 | 57號 5F | 3房 | 53.04 | 1,910 | 37.0 |
| 112/07 | 51號 5F | 3房 | 53.06 | 1,980 | 38.5 |
| 112/05 | 55號 8F | 3房 | 37.68 | 1,288 | 33.6 |
| 112/03 | 55號 3F | 3房 | 37.68 | 1,200 | 31.6 |
| 111/10 | 57號 8F | 3房 | 53.04 | 1,860 | 36.0 |
| 111/08 | 55號 6F | 2房 | 37.68 | 1,210 | 31.4 |
| 111/05 | 53號 2F | 2房 | 35.69 | 1,228 | 34.4 |
| 111/03 | 53號 6F | 2房 | 37.84 | 1,348 | 35.1 |
| 110/12 | 55號 13F | 3房 | 37.68 | 1,230 | 31.9 |
| 110/06 | 55號 3F | 3房 | 37.68 | 1,050 | 26.8 |
| 110/05 | 53號 8F | 2房 | 37.84 | 980 | 24.8（社區最低） |
單位：坪數為含車位建坪、總價萬元、單價萬元／坪。淺藍列為本戶同門牌（57 號）共 6 筆。＊參考行情：114～115 年無成交紀錄，最新一筆為 113/11；同社區低樓層與高樓層單價落差可達 10 萬以上。資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位；頁面列出最近 20 筆，全社區共 86 筆）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
四年從每坪 28 萬到 39 萬。
但最後一筆成交，停在 113 年 11 月。
- 年度均價 ＊參考110 年約 27.8 萬（3 筆）→ 111 年 34.2 萬（4 筆）→ 112 年 35.3 萬（5 筆）→ 113 年 39.5 萬（8 筆）
- 本門牌 53 坪111/10 1,860 萬 → 112/09 1,910 萬 → 113/02 2,139 萬
- 本門牌 49 坪113/05 二樓 1,820 萬 → 113/11 四樓 1,920 萬
參考帶 ＊參考：本戶若為 53 坪中高樓層，對照 113/02 的 2,139 萬與 113/03 的 2,078 萬；若為 49 坪，對照 113/11 的 1,920 萬。114～115 年無成交，這兩年的變化要用同商圈其他社區補充說明。年度均價為 5168 列出成交之簡單平均、非官方統計。
周邊競品社區比較
同屋齡帶（11～15 年）的社區對照
| 社區 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近期均價 |
|---|---|---|---|---|
| 棋琴文美苑（本案） | 11年 | 57戶／15F ＊參考 | 2～4房 35～54坪 | 38.7 萬 |
| 皇苑御桂園林 | 12年 | 待確認 | 待確認 | 51.4 萬 |
| 悅龍灣 | 11年 | 待確認 | 待確認 | 38.3 萬 |
| 城品 | 13～15年 | 55戶／15F | 3～4房 38～88坪 | 40.4 萬 |
| 本業艾美館 | 13年 | 98戶／15F | 1～4房 24～49坪 | 36.6 萬 |
| 遇見 | 13年 | 待確認 | 待確認 | 35.4 萬 |
競品判讀
- 同屋齡帶單價 35.4～51.4 萬，本案 38.7 萬在中段；皇苑御桂園林 51.4 萬是上緣 ＊參考，和本案不同層級。
- 同一條美術南五街上，本案屋齡最新（11 年）、戶數最少（57 戶）；城品 55 戶但坪數更大、艾美館 98 戶但小坪數多。三個社區產品線分得很開，不要混著比。
- 本案 114～115 年沒有成交，而城品（115/03）與艾美館（115/03）都有——買方會拿這點問「為什麼沒人賣」，要準備好回答：57 戶的小社區本來釋出就少。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）。皇苑御桂園林、悅龍灣、遇見之戶數與樓高 待確認。
買方輪廓分析
要新、要公設、要 3～4 房的換屋家庭
換屋家庭（49～53 坪 3～4 房，1,820～2,139 萬）：本門牌所在的產品帶。多從商圈內 20 年以上的社區換過來，看的是屋齡、公設與格局。
重視生活機能與軌道的雙薪家庭：輕軌約 320 公尺、台鐵約 470 公尺，兩種軌道都在步行圈，這在十一個社區裡排前段。
社區內的小宅買方（37 坪，980～1,650 萬）：這一帶集中在 53、55 號，和本戶不是同一群人，帶看時不要混談。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）114～115 年社區零成交——買方會說「賣不掉」，要用本門牌六筆走勢與 57 戶小社區釋出少來回應；（2）管理費與公設比查不到 待確認——見面前一定要拿到；（3）113/05 二樓那筆 1,820 萬（每坪 35.3 萬）——低樓層成交，會被拿來壓中高樓層的價，要先說明樓層差。
主打三個賣點：屋齡最新（約 11 年）、單層 4 併 2 電梯＋頂樓空中花園健身房、輕軌 320 公尺與台鐵 470 公尺雙軌步行圈。照片主軸：挑高門廳、空中花園、客廳採光。
- 1屋齡最新，約 11 年
- 2單層 4 併 2 電梯・空中花園・健身房
- 3雙軌步行圈：輕軌 320・台鐵 470
委託銷售後，我會做的六件事
每一步都有交付物，不是「幫你上架等買方」。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
用本門牌六筆＋同坪數樓層差定價，說明兩年空窗
挑高門廳、空中花園與客廳採光一起拍
永慶系統、社群、LINE，對準商圈內換屋家庭
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。