給屋主的一段話
隔壁就是 689 戶的新成屋——你的買方，也在看它
京城莫札特 197 戶、屋齡 20 年、139 筆實登，近一年均價每坪 36.7 萬 ＊參考。行情清楚，這是好事。
但要先把桌面上最大的一件事講清楚：直線 73 公尺外就是美術白天鵝——689 戶、屋齡 2 年、近一年均價 40.8 萬，而且有 125 戶同時在賣。買方走出你家大門就看得到它，每坪只多花約 4 萬，就能買到全新的房子。
再加上莫札特自己也有 39 戶待售（佔 20%）。所以這一戶要賣得好，不是跟實登平均比，是要回答買方一個問題：「我為什麼不買隔壁新的？」這份企劃書就是在準備這個答案。
每坪多 4 萬就能買新的。
買方為什麼要選你？
答案要具體：公設比 30.7% 比白天鵝的 35.8% 低 5 個百分點，同樣權狀坪數室內更大；有游泳池與韻律教室；總價門檻低一截。這些都要換算成數字，買方才聽得進去。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與公設，先把社區的底子看清楚
- 格局｜2～3 房為主，20～50 坪 ＊參考；實登以 25.66、30.23、47.82 坪最常見
- 公設｜中庭花園、游泳池、健身房、韻律教室、圖書室、交誼廳、會議室 ＊參考
- 車位｜坡道平面；實登車位價 80～180 萬，114/01 管委會另售出一個公有車位 266 萬 ＊參考
- 學區｜中山國小、七賢國中（5168 社區頁載明，兩校皆總量管制）
資料：5168、好房網、永慶／信義社區頁。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
美術東四路北段的老牌大社區，和新成屋比的是坪效與總價
本社區和美術白天鵝同一街廓（直線 73 公尺），距美術館核心那群社區約 1.3 公里——高美館約 985 公尺、輕軌 C21 約 1.1 公里，不要用「走路到美術館」當賣點。
真正的位置優勢：台鐵內惟站約 373 公尺、家樂福約 327 公尺、七賢國中約 645 公尺，三項都比隔壁白天鵝再近一點。
近一年 36.7 萬，比白天鵝 40.8 萬低約 4 萬；公設比 30.7% 對 35.8%，同樣 40 坪權狀室內約多 2 坪——這才是跟新成屋競爭的籌碼。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，國中走得到
- 七賢國中約 645 公尺
- 中山國小約 865 公尺
- 里別北美術館里（門牌查詢結果）
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
- 國中約 645 公尺走得到，國小約 865 公尺對低年級偏遠——有學齡子女的買方會問接送動線，要先想好怎麼回答。
- 門牌查詢回傳里別為北美術館里（2025 年龍水里分割後的新里）；新學年學區以教育局公告為準 待確認。
資料：5168 社區頁學區欄、高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
家樂福走路四分鐘
- 家樂福美術東店約 327 公尺
- 內惟市場約 1.07 公里
- 美術東二路店家約 1.37 公里
對屋主的意義
- 家樂福約 327 公尺、走路四分鐘——日常採買不用開車，這是本案最實在的生活機能，帶看時實際走一次。
- 美術東二路那一排連鎖餐飲約 1.37 公里，不在步行圈；本社區周邊 300 公尺內的超商、早餐店與小吃 待確認，見屋主前實地補齊。
- 內惟市場約 1.07 公里，騎車五分鐘；有傳統市場需求的買方可以這樣講。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
社區自己的游泳池與中庭，比遠方的美術館實在
- 高美館本館約 985 公尺
- 中都濕地公園約 2.07 公里
- 社區周邊公園待確認
對屋主的意義
- 高美館約 985 公尺、中都濕地約 2.07 公里，都不是散步距離——文案不要寫「走路到美術館」。
- 本案的綠地與休閒訴求在社區內部：中庭花園、游泳池、健身房、韻律教室 ＊參考。20 年屋齡的社區還維持泳池運作並不多見，帶看時務必確認開放狀況。
- 社區步行圈內的鄰里公園 待確認，見屋主前實地走一次補齊。
資料：5168 社區公設欄；高美館園區 41 公頃（ETtoday 2025/11）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
台鐵內惟站走路五分鐘
- 台鐵內惟站約 373 公尺
- 輕軌 C21 美術館站約 1.1 公里
- 台鐵美術館站約 1.66 公里
對屋主的意義
- 台鐵內惟站約 373 公尺、走路五分鐘——北接左營（高鐵）、南接美術館與高雄車站，通勤族的實質賣點。這一點本案比隔壁白天鵝（約 417 公尺）再近一些。
- 輕軌 C21 美術館站約 1.1 公里，不在步行圈；主打台鐵，不要主打輕軌。
- 車位為坡道平面 ＊參考，實登車位價 80～180 萬、差距不小；本戶車位型式與個數 待確認，會直接影響開價。
資料：OpenStreetMap 車站座標（台鐵內惟站＝翠華路 500 號）；實登車位資料（5168）。
社區現況與管理品質
20 年屋齡還有泳池，維護狀況是關鍵
見面時要現場看的三件事
- 公設比 30.7% 是對抗白天鵝的主要籌碼：同樣 40 坪權狀，室內大約多 2 坪——要換算成坪數與總價講給買方聽。
- 游泳池、健身房 20 年了還在運作嗎？開放時段、維護費用、有沒有停用過 待確認——狀況好是大加分，狀況差反而會被拿來殺價。
- 20 年屋齡：外牆、管線、電梯的修繕紀錄與公基金餘額 待確認；這是買方拿來和隔壁新成屋比較時一定會問的。
資料：5168 社區頁（公設、公設比、車位型態、管理方式）。管理費、修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
十個門牌，同一戶短期轉手有兩組
要談的那一戶（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
451 號 15 樓
112/12 賣 1,580 萬、113/08 再賣 1,815 萬，同一戶 47.82 坪、八個月漲 235 萬（約 15%）。短期轉手原因 待確認。
457 號 11 樓
114/05 賣 780 萬、114/10 再賣 800 萬，同一戶 25.66 坪、五個月轉手。小坪數漲幅明顯較小。
本門牌 439 號
112/02 十五樓、3 房 45.40 坪含車位，每坪 34.7 萬。439 號也是社區代表門牌。
資料：5168 實價登錄（111/11～115/04 最近 20 筆）。要談那一戶的欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
四種坪數帶，2 房與 3 房各佔一半
| 坪數帶 | 格局 | 門牌 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 25.66 坪 | 2 房 | 457 號 | 780～970 萬 | 30.4～37.8 | 5 筆 |
| 30.2～33.0 坪 | 2 房 | 447・449・455 | 895～1,126 萬 | 29.6～37.6 | 4 筆 |
| 36.6～45.4 坪 | 3 房 | 439・443・459・465 | 1,130～1,668 萬 | 30.8～39.6 | 5 筆 |
| 47.0～47.8 坪 | 3 房 | 451・453 號 | 1,570～1,815 萬 | 34.1～40.9 | 5 筆 |
淺藍為本門牌 439 號所在的坪數帶；本戶確切坪數 待確認。
競爭力判讀
- 25.66 坪 2 房是總價最低的一帶（780～970 萬）——隔壁白天鵝最小的 27 坪要 980 萬起，本案在這個價位帶有明顯的總價優勢。
- 47.82 坪 3 房是本社區的高價帶，113/08 的 1,815 萬每坪 40.9 萬，已經追平白天鵝的均價。大坪數買方看的是室內空間，公設比低正好是賣點。
- 同社區 39 戶待售、開價 1,098～2,280 萬 ＊參考，其中 54.54 坪 11 樓開 2,280 萬、33 坪 10 樓開 1,158 萬——見面前我會把和你同坪數帶的在售物件逐筆列出。
資料：5168 最近 20 筆成交（111/11～115/04，總價、坪數皆含車位；不含 114/01 公有車位出售）。
近三年實價登錄
113～115 年 11 筆，另列 111～112 可比成交
| 年月 | 門牌・樓 | 房 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 113～115 年（近三年 11 筆） | |||||
| 115/04 | 451號 4樓 | 3房 | 47.03 | 1,570 | 34.1 |
| 115/02 | 457號 13樓 | 2房 | 25.66 | 900 | 35.1 |
| 115/01 | 447號 7樓 | 2房 | 33.00 | 1,126 | 37.6 |
| 114/10 | 465號 10樓 | 3房 | 44.60 | 1,668 | 39.6 |
| 114/10 | 457號 11樓 | 2房 | 25.66 | 800 | 31.2 |
| 114/09 | 453號 12樓 | 3房 | 47.82 | 1,680 | 37.1 |
| 114/06 | 451號 12樓 | 3房 | 47.82 | 1,800 | 40.8 |
| 114/06 | 457號 14樓 | 2房 | 25.66 | 970 | 37.8 |
| 114/05 | 457號 11樓 | 2房 | 25.66 | 780 | 30.4 |
| 114/01 | 439號 公有部分 | 車位 | 7.34 | 266 | —（管委會出售車位） |
| 113/10 | 457號 2樓 | 2房 | 25.66 | 790 | 30.8 |
| 113/08 | 451號 15樓 | 3房 | 47.82 | 1,815 | 40.9（社區最高單價） |
| 111～112 年（可比成交） | |||||
| 112/12 | 451號 15樓 | 3房 | 47.82 | 1,580 | 35.3 |
| 112/11 | 449號 13樓 | 2房 | 30.23 | 895 | 29.6 |
| 112/11 | 449號 6樓 | 2房 | 30.23 | 980 | 32.4 |
| 112/08 | 455號 12樓 | 2房 | 30.23 | 1,000 | 33.1 |
| 112/04 | 459號 13樓 | 3房 | 43.98 | 1,450 | 35.5 |
| 112/02 | 439號 15樓 | 3房 | 45.40 | 1,480 | 34.7（本門牌） |
| 111/12 | 459號 9樓 | 3房 | 36.64 | 1,130 | 30.8 |
| 111/11 | 443號 10樓 | 3房 | 42.79 | 1,300 | 32.2 |
單位：坪數為含車位建坪、總價萬元、單價萬元／坪。灰底為管委會出售公有車位，不列入房屋行情。＊參考行情：451 號 15 樓（112/12→113/08）與 457 號 11 樓（114/05→114/10）各為同一戶短期轉手，原因 待確認。資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位；頁面列出最近 20 筆，全社區共 139 筆）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
近一年每坪 36.7 萬。
隔壁新成屋 40.8 萬，只差 4 萬。
- 457 號 25.66 坪113/10 790 萬 → 114/05 780 萬 → 114/06 970 萬 → 114/10 800 萬 → 115/02 900 萬（五筆，樓層差影響大）
- 451 號 47.82 坪112/12 1,580 萬 → 113/08 1,815 萬 → 114/06 1,800 萬；115/04 四樓 47.03 坪 1,570 萬
- 隔壁白天鵝近一年均價 40.8 萬、125 戶待售、開價 1,080～2,988 萬 ＊參考
參考帶 ＊參考：本戶若為 45 坪上下 3 房，對照 114/10 的 1,668 萬（44.60 坪）與 112/02 本門牌的 1,480 萬；若為 47.82 坪，對照 114/06 的 1,800 萬與 114/09 的 1,680 萬。開價上緣不要超過同坪數白天鵝的在售價——超過了，買方一定去隔壁看。
周邊競品社區比較
最大的對手就在 73 公尺外
| 項目 | 京城莫札特（本案） | 美術白天鵝（隔壁） |
|---|---|---|
| 屋齡／戶數 | 20 年／197 戶 | 2 年／689 戶 |
| 近一年均價 | 36.7 萬 | 40.8 萬 |
| 公設比 | 30.7% | 35.8% |
| 同社區待售 | 39 戶（20%） | 125 戶（18%） |
| 到台鐵內惟站 | 約 373 公尺 | 約 417 公尺 |
| 到家樂福 | 約 327 公尺 | 約 396 公尺 |
| 公設亮點 | 游泳池・韻律教室 | SPA・視聽中心 |
競品判讀
- 白天鵝贏在「新」：屋齡少 18 年、公設更現代。本案不要跟它比新，會輸。
- 本案贏在「坪效與總價」：公設比低 5 個百分點，同權狀室內更大；每坪便宜約 4 萬，40 坪就是 160 萬。台鐵與家樂福也都再近一點。
- 兩個社區加起來超過 160 戶在賣，買方一定兩邊都看——帶看路線乾脆主動安排，讓他親眼比室內坪數。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）；距離依 OpenStreetMap 門牌座標。完整隔壁資料見美術白天鵝企劃書。
買方輪廓分析
預算卡在 1,500 萬、重視室內空間的換屋族
3 房換屋家庭（44～48 坪，1,450～1,815 萬）：看過白天鵝、嫌 3 房總價太高或室內太小的那一群。本案用同價位給他更大的室內，這是最有機會成交的一群。
首購小家庭（25～33 坪 2 房，780～1,126 萬）：總價是第一考量。本案 25.66 坪 2 房 800～970 萬，比白天鵝最小坪數便宜一截。
台鐵通勤族：內惟站走路五分鐘，北接左營高鐵、南接高雄車站——不管買莫札特還是白天鵝都有，但本案再近一點。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）隔壁 689 戶新成屋、125 戶在賣——買方一定會拿來比，開價上緣不能超過同坪數白天鵝在售價；（2）本社區自己也有 39 戶待售，要貼著同坪數在售清單抓；（3）20 年屋齡——泳池、外牆、管線、電梯的維護狀況要先掌握，這是和新成屋比較時最會被問的。
主打三個賣點：公設比 30.7%（同權狀比白天鵝室內大約 5%）、台鐵內惟站 373 公尺與家樂福 327 公尺、游泳池與韻律教室。照片主軸：室內空間感、泳池實景、走到內惟站的動線。
- 1公設比 30.7%，比隔壁新成屋室內大
- 2台鐵內惟站 373 公尺・家樂福 327 公尺
- 3游泳池・健身房・韻律教室
委託銷售後，我會做的六件事
隔壁新成屋在搶買方，要主動讓買方看見差別。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
莫札特 39 戶＋白天鵝 125 戶，同坪數逐筆列出定落點
拍室內空間感與泳池，讓買方一眼看出坪效差別
文案直接寫「比隔壁新成屋室內大、總價低」
含兩個社區的待售動態：誰降價、誰成交
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。