給屋主的一段話
本門牌六筆成交是社區最完整的一組，但社區已兩年沒有成交
73 戶的小社區，歷年 60 筆實登。5168 列出的最近 20 筆裡，本門牌 162 號就佔了 6 筆（109～113 年），是全社區最完整的一組——這對定價是好事，你的樓層、坪數都有自己的紀錄可以對照。
但要面對兩件事。第一，社區最新一筆停在 113 年 4 月，114～115 年掛零；5168 的「平均單價」欄位是空的，因為近一年沒有成交可以算。第二，113/04 與 112/08 都是 162 號 13 樓、同樣 30.92 坪、同樣 975 萬——同一戶、同一價格相隔八個月，可能是重複登錄或原價轉手 待確認，見屋主前要查清楚。
四年前 610 萬，兩年前 975 萬。
本門牌同一種房型，漲了六成。
162 號的 30.92 坪產品線：109/06 賣 610 萬、110/08 賣 676 與 720 萬、112/08 賣到 975 萬。這條走勢是你手上最有力的定價依據——缺的只是這兩年的新資料。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與公設，先把社區的底子看清楚
- 格局｜2～3 房為主，23.04～44.79 坪 ＊參考；實登以 24 坪與 31 坪兩種最常見
- 公設｜中庭花園、交誼廳、撞球區 ＊參考
- 車位｜坡道平面、坡道機械、升降機械三種都有；實登車位價 60～130 萬 ＊參考
- 學區｜中山國小、七賢國中（5168 社區頁載明，兩校皆總量管制）
資料：5168、好房網、永慶／信義社區頁。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
商圈裡少見的 2 房小坪數社區，總價門檻最低的一群
美術館特區大多是 3～4 房、總價 1,500 萬起跳的產品；本社區主力是 24～31 坪的 2 房，近三年成交總價 800～1,323 萬——這是整個商圈裡入手門檻最低的一批，買方輪廓完全不同。
請注意統計口徑：5168 的「平均單價」是空的（近一年無成交），最新一筆是 112/11 的每坪 34.0 萬；591 另一個頁面顯示 21 萬，那是把更早年份一起平均的結果，不能拿來談 待確認。
真正的走勢看同一種房型：170 號的 24.14 坪從 109 年 500 萬走到 111/10 的 825 萬；本門牌 162 號的 30.92 坪從 610 萬走到 975 萬。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，兩校皆總量管制
- 中山國小約 630 公尺
- 七賢國中約 850 公尺，校門位置 待確認
- 里別南美術館里（門牌查詢結果）
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
- 距離在十一個社區中屬後段（最近的藝術大街約 400 公尺）。但本社區主力是 2 房小坪數，買方以首購、雙薪與置產為主，學區不是核心訴求——不必硬推，改主打軌道與總價。
- 門牌查詢回傳里別為南美術館里（2025 年龍水里分割後的新里）；新學年學區以教育局公告為準 待確認。
資料：5168 社區頁學區欄、高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
步行 4 分鐘到美術東二路店家
- 美術東二路店家約 280 公尺（摩斯漢堡等）
- 青海路商店街約 600 公尺
- 家樂福美術東店約 1.1 公里
對屋主的意義
- 走到美術東二路的連鎖餐飲與生活用品店約 280 公尺，在十一個社區裡屬中段；2 房買方多半外食，這段距離要實際帶他走一次。
- 內惟市場約 930 公尺；最近的超商、傳統早市與步行時間 待確認，見屋主前實地補齊。
- 社區 1 樓型態與是否有店面 待確認——小坪數社區的出入單純度，買方會問。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
高美館園區走路五分鐘
- 高美館本館約 435 公尺
- 園區南緣約 320 公尺（美術館路）
- 中都濕地公園約 720 公尺
對屋主的意義
- 高美館約 435 公尺、園區南緣約 320 公尺，走過去五分鐘內；在十一個社區裡屬前段（最近的京城畢卡索約 390 公尺）。
- 社區公設有中庭花園、交誼廳與撞球區 ＊參考——73 戶的小社區公設不多，但維護單純、管理費通常也低，這要換算成每月負擔講給買方聽。
- 面公園景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。本戶樓層與面向是否看得到綠地 待確認。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；社區公設（5168）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
雙軌都在步行圈，台鐵十一社區第二近
- 台鐵美術館站約 361 公尺
- 輕軌 C21約 342 公尺
- 公車站待確認
對屋主的意義
- 台鐵約 361 公尺、輕軌約 342 公尺——兩條軌道幾乎等距、都在五分鐘步行圈，台鐵距離在十一個社區中排第二（最近為本業艾美館約 170 公尺）。
- 這是本案最強的一點：2 房買方多半是通勤族與雙薪小家庭，台鐵可接高雄車站與左營高鐵，輕軌串起美術館、內惟藝術中心與愛河灣，不開車也能過日子。
- 車位有坡道平面、坡道機械與升降機械三種 ＊參考，實登車位價 60～130 萬，價差很大；本戶車位型式 待確認，會直接影響開價。
資料：OpenStreetMap 站點座標；實登車位資料（5168）。
社區現況與管理品質
73 戶小社區，管理費要先問清楚
見面時要現場看的三件事
- 管理費平台查不到 待確認：2 房買方對每月負擔特別敏感，73 戶小社區的費率是加分還是扣分，一定要先拿到數字。
- 戶數 73 戶、屋齡 20 年已由屋主確認（好房網載 80 戶、17 年皆為誤）；樓層 13 層以 5168 為準，見屋主時用謄本再對一次。
- 20 年屋齡：外牆、管線、電梯的修繕紀錄與公基金餘額 待確認；機械車位的保養狀況也要問，這一項買方很在意。
資料：5168 社區頁（公設、公設比、車位型態、管理方式）。管理費、修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
六個門牌，本門牌紀錄最完整
本戶資料（見面時現場補齊）
本門牌 162 號的六筆成交
30.92 坪主力四筆
109/06 5 樓 610 萬、110/08 2 樓 676 萬與 6 樓 720 萬、112/08 13 樓 975 萬。四年漲約六成，是本社區最完整的一條走勢。
最新那筆要先查清楚
113/04 也是 13 樓、同樣 30.92 坪、同樣 975 萬。與 112/08 相隔八個月、金額完全相同，疑重複登錄或原價轉手 待確認。
另一種房型
111/05 8 樓、2 房 25.47 坪無車位，每坪 32.5 萬。若本戶為小坪數無車位，對照這一筆。
資料：5168 實價登錄（109～113，頁面列出最近 20 筆）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
四種坪數帶，本門牌集中在 31 坪那一段
| 坪數帶 | 格局 | 門牌 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 近 20 筆 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.14 坪 | 2 房 | 170 號 | 500～825 萬 | 20.7～34.2 | 7 筆 |
| 25.5～31.5 坪 | 2～3 房 | 162・168・172 | 280～975 萬 | 8.9～35.1 | 9 筆 |
| 34.1～40.1 坪 | 2～3 房 | 168・176 號 | 1,080～1,323 萬 | 31.1～35.9 | 3 筆 |
| 44.78 坪 | 2 房 | 166 號 | 1,456 萬 | 36.2 | 1 筆 |
淺藍為本門牌 162 號所在的坪數帶（六筆全在這一段）；本戶確切坪數 待確認。
競爭力判讀
- 170 號的 24.14 坪是社區成交最密集的房型（7 筆），走勢最清楚：109 年 500～520 萬 → 110 年 580～600 萬 → 111/10 的 825 萬 → 112/11 的 820 萬。111 年是這一波的高點。
- 本門牌 162 號的 30.92 坪比它多約 7 坪，同期價差約 150～200 萬，這個比例可以直接拿來推算。
- 25.5～31.5 坪那一帶單價落差看起來很大（8.9～35.1 萬），是因為含了 110/01 一筆 280 萬的特殊交易——談的時候要主動排除並說明。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數與車位型式 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 最近 20 筆成交（109/03～113/04，總價、坪數皆含車位）；坪數規劃取自 5168 社區頁。
近三年實價登錄
113 年僅 1 筆、114～115 年 0 筆，另列 109～112 可比成交；淺藍為本門牌 162 號共 6 筆
| 年月 | 門牌・樓 | 房 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 113～111 年 | |||||
| 113/04 | 162號 13樓 | 2房 | 30.92 | 975 | 31.5（含車位計算） |
| 112/11 | 170號 12樓 | 2房 | 24.14 | 820 | 34.0 |
| 112/08 | 162號 13樓 | 2房 | 30.92 | 975 | 35.1 |
| 112/05 | 176號 10樓 | 3房 | 40.11 | 1,323 | 35.9 |
| 112/04 | 176號 13樓 | 3房 | 34.69 | 1,080 | 31.1 |
| 112/03 | 172號 13樓 | 2房 | 28.70 | 800 | 31.8 |
| 111/10 | 166號 13樓 | 2房 | 44.78 | 1,456 | 36.2（社區最高總價） |
| 111/10 | 170號 10樓 | 2房 | 24.14 | 825 | 34.2 |
| 111/05 | 162號 8樓 | 2房 | 25.47 | 828 | 32.5 |
| 111/05 | 168號 8樓 | 2房 | 34.14 | 1,093 | 37.0（社區最高單價） |
| 110～109 年 | |||||
| 110/08 | 162號 2樓 | 3房 | 30.92 | 676 | 23.4 |
| 110/08 | 162號 6樓 | 2房 | 30.92 | 720 | 25.1 |
| 110/06 | 170號 11樓 | 2房 | 24.14 | 600 | 24.9 |
| 110/06 | 170號 10樓 | 2房 | 24.14 | 580 | 24.0 |
| 110/06 | 172號 3樓 | 2房 | 28.49 | 640 | 24.3 |
| 110/01 | 168號 9樓 | 2房 | 31.47 | 280 | 8.9（特殊交易） |
| 109/12 | 170號 11樓 | 2房 | 24.14 | 505 | 20.9 |
| 109/07 | 170號 2樓 | 2房 | 24.14 | 500 | 20.7 |
| 109/06 | 162號 5樓 | 3房 | 30.92 | 610 | 20.8 |
| 109/03 | 170號 7樓 | 2房 | 24.14 | 520 | 21.5 |
單位：坪數為含車位建坪、總價萬元、單價萬元／坪。灰底一筆（110/01 的 280 萬、每坪 8.9 萬）明顯偏離同期行情，＊參考行情：應視為特殊交易排除在平均之外，但買方查得到，要主動說明。113/04 與 112/08 為同一戶同金額，疑重複登錄 待確認。資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位；頁面列出最近 20 筆，全社區共 60 筆）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
111 年是這一波的高點。
之後社區只成交過兩筆。
- 本門牌 162 號109/06 610 萬 → 110/08 676／720 萬 → 112/08 975 萬 → 113/04 975 萬（同戶同價 待確認）
- 170 號 24.14 坪109/07 500 萬 → 110/06 580／600 萬 → 111/10 825 萬 → 112/11 820 萬（7 筆，走勢最清楚）
- 單價區間5168 全社區 101/11 的 13.9 萬 ～ 111/05 的 37.0 萬；最新一筆 112/11 為 34.0 萬
參考帶 ＊參考：本社區近一年無成交，5168 的平均單價欄位是空的，不能引用「近一年均價」。開價要用三組數字交叉推估——本門牌 30.92 坪那條四年走勢、170 號 24.14 坪的七筆、以及同商圈同屋齡社區的最新成交。實際開價帶待補齊本戶樓層、屋況、車位型式後精算。
周邊競品社區比較
真正的對手是同樣有小坪數的社區
| 社區 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 主力產品 | 近期均價 |
|---|---|---|---|---|
| 串本春天（本案） | 20年 | 73戶／13F | 2～3房 23～45坪 | 34.0 萬（112/11） |
| 本業艾美館 | 13年 | 98戶／15F | 1～4房 24～49坪 | 36.6 萬 |
| 京城畢卡索 | 22年 | 182戶／14F | 3～4房 25～55坪 | 31.5 萬 |
| 藝術大街 | 24年 | 271戶／14F | 2～3房，公設最齊 | 約 40 萬 |
| 京城康橋 | 21年 | 243戶／14F | 2～3房 | 35.5～37.4 萬 |
競品判讀
- 京城畢卡索直線只有 78 公尺，是最近的鄰居，但產品完全不同：它是 3～4 房、總價 1,300～2,000 萬，和本案 2 房 800～1,000 萬不搶同一批買方，不要把它當對手。
- 真正的競爭是本業艾美館：同樣有 2 房 24～32 坪、總價 875～1,160 萬，而且屋齡少 7 年、近三年有 9 筆成交。本案要贏它，靠的是輕軌——本案 342 公尺，艾美館約 500 公尺；台鐵雖然輸它（361 對 170 公尺），但兩條軌道都在五分鐘內，這個組合是本案獨有的。
- 藝術大街與京城康橋也有 2～3 房，屋齡相近但戶數大得多；本案 73 戶的優勢是單純，劣勢是可比成交少、買方參考資料不足。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）。各社區近期均價統計區間不同，僅供對照。
買方輪廓分析
首購、雙薪通勤族、置產——三群人都吃總價與軌道
首購與雙薪小家庭（24～31 坪 2 房，800～975 萬）：社區的主力，也是本門牌所在的產品帶。他們的決策順序是總價、月付、通勤時間，屋齡排在後面。
通勤族：台鐵約 361 公尺、輕軌約 342 公尺，兩條軌道幾乎等距，走路五分鐘。可接高雄車站、左營高鐵與內惟藝術中心，不開車也過得去——這是本案最該主打的一件事。
置產族：美術館特區裡總價門檻最低的一批，租得掉、也好轉手；但要誠實說明近兩年社區零成交，流通性不如大社區。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）114～115 年社區零成交，5168 連平均單價都算不出來——買方會說「這裡沒行情」，要用本門牌四年走勢與 170 號那七筆回應；（2）110/01 有一筆 280 萬、每坪 8.9 萬的特殊交易，買方一定查得到，要主動說明；（3）113/04 與 112/08 同一戶同樣 975 萬 待確認，見屋主前先查清楚是重複登錄還是原價轉手，不然談判時會被問倒。
主打三個賣點：台鐵 361 公尺與輕軌 342 公尺雙軌等距步行圈、商圈裡總價門檻最低的 2 房、73 戶小社區單純好管理。照片主軸：室內採光、走到兩個車站的動線、中庭。
- 1雙軌等距步行圈：台鐵 361・輕軌 342
- 22 房總價門檻低，商圈裡最好入手
- 373 戶小社區，單純好管理
委託銷售後，我會做的六件事
近兩年沒有成交的社區，更要主動找買方，不是等。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
本門牌四年走勢＋170 號七筆＋同屋齡社區最新成交
2 房重採光與收納，走到兩個車站的動線一起拍
永慶系統與跨店協銷，直接對首購與通勤族名單
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。