給屋主的一段話
27 戶的社區，近三年沒有成交——定價要自己建立依據
歷年 16 筆成交，最後一筆停在 112 年 3 月，近三年掛零。這代表買方查不到近期參考，屋主也沒有現成的行情可以對照——這種情況最容易發生兩件事：開價憑感覺，或被買方用「沒人買」壓價。
好消息是，48 與 50 兩個門牌從 101 年到 112 年累積了 16 筆紀錄，涵蓋 2 樓到 14 樓、64 坪與 73.92 坪兩種產品。這份企劃書把這 16 筆整理成兩條走勢，再加上同街廓同屋齡社區的最新成交，把定價依據補起來。
近三年沒有成交，不代表沒有行情——
代表行情要自己算出來。
48、50 兩個門牌 16 筆歷史成交（101～112 年）、112 年最後兩筆 2,100 與 2,325 萬、同街廓城品的最新成交，三組數字交叉起來，就是定價依據。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與管理，先把社區的底子看清楚
- 格局｜3 房 54～74 坪、4 房 64～74 坪；1 樓沿美術南五街 1 戶店面 ＊參考
- 基地｜約 238 坪 ＊參考——十一個社區中最小的基地
- 公設｜門廳管理櫃檯、水景植栽、會客室、腳踏車位、光纖到府 ＊參考
- 車位｜103～104 年有兩筆單獨車位成交各 100 萬 ＊參考；各戶車位型式 待確認
資料：5168、台灣房屋社區頁、信義房屋。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
小社區、大坪數——私密性最高，流通性最低
27 戶、每層雙併，是十一個美術館社區中戶數最少的；同層只有兩戶，電梯不用跟一堆人共用，這是實質賣點。代價是流通性：歷年只有 16 筆成交，近三年掛零。
最後兩筆都在 112 年：112/01 48 號 3 樓 2,325 萬（每坪 34.0 萬）、112/03 50 號 14 樓 2,100 萬（每坪 30.1 萬）。同街廓、屋齡相近的城品近一年約 40.4 萬，但那是 56 坪的產品；本案 73.92 坪坪數更大，單價本來就會低一階——比的是總價，不是每坪。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，總量管制學校
- 中山國小約 530 公尺
- 七賢國中約 760 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止。學區買方最在意「什麼時候要把戶籍遷進來」，要主動講。
- OSM 門牌資料記為龍水里；2025 年龍水里分為南、北美術館里後的里別與學區 待確認，以教育局公告為準。
- 64～74 坪 3～4 房的買方多是三代同堂或有學齡子女的換屋家庭，學區是這一群的核心動機之一。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
十一個社區中離美術東二路店家最近
- 美術東二路店家約 50 公尺（摩斯漢堡等）
- 青海路商店街約 360 公尺
- 家樂福美術東店約 1.1 公里・24 小時營業
對屋主的意義
- 社區走出巷口就是美術東二路的連鎖餐飲與生活用品店，約 50 公尺——這是十一個美術館社區中最近的，對不開車的家庭是實質差異。
- 1 樓沿街有 1 戶店面 ＊參考：出入動線與營業型態 待確認，住戶會問。
- 內惟市場約 1.1 公里、家樂福約 1.1 公里；最近的傳統早市與步行時間 待確認。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
高美館與中都濕地都在步行圈
- 高美館本館約 470 公尺
- 園區南緣約 340 公尺（美術館路）
- 中都濕地公園約 690 公尺
對屋主的意義
- 高美館約 470 公尺、中都濕地約 690 公尺，兩個大型綠地都在步行圈內；社區本身基地小（約 238 坪 ＊參考），戶外空間主要靠周邊公園。
- 社區公設以門廳、水景植栽、會客室為主 ＊參考，沒有泳池、健身房那類大型設施——但公設比仍有 37～38%，這一點買方會問，要先想好怎麼解釋。
- 面公園景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。各戶樓層是否看得到綠地 待確認。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；社區公設（台灣房屋）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
輕軌約 290 公尺，台鐵約 590 公尺
- 輕軌 C21約 290 公尺
- 台鐵美術館站約 590 公尺
- 公車站待確認
對屋主的意義
- 輕軌約 290 公尺、台鐵約 590 公尺，兩種軌道都在步行圈；台鐵可接高雄車站與左營高鐵。
- 大坪數買方多半開車：社區地下 3 層，車位型式與各戶車位個數 待確認——103～104 年曾有單獨車位成交各 100 萬 ＊參考，可作為車位價值的參考。
- 美術南五街為社區巷道，出入單純；是否有單行或臨停問題 待確認。
資料：OpenStreetMap 站點座標。
社區現況與管理品質
管理費是鄰近社區中最高，這是第一個要處理的問題
見面時要現場看的三件事
- 管理費每戶 5,174 元，是已查到費率的社區中最高（城品 4,146、遠見 2,897、藝術大街 1,980、京城康橋 1,763 元）。27 戶分攤是主因，帶看前要先幫買方算清楚每月負擔。
- 公設比 37～38% 也偏高，但公設項目不多：權狀 73.92 坪的實際室內坪數 待確認，先算好再帶看。
- 修繕紀錄與公基金餘額 待確認：27 戶的小社區，公基金累積速度慢，買方會關心。
資料：台灣房屋社區頁、5168。管理費費率與修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
48、50 兩個門牌，每層雙併各一戶
要談的那一戶（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
社區最高價
112/01 48 號 3 樓、73.92 坪含車位，每坪 34.0 萬。低樓層卻是最高價，屋況與裝潢是關鍵。
社區最低價
110/03 48 號 2 樓、64.03 坪無車位，每坪 19.2 萬。與最高那筆只差兩年、樓層相鄰，差 1,095 萬。
50 號十一年走勢
50 號 8 筆從 101/11 的 1,318 萬（64 坪）到 112/03 的 2,100 萬（73.92 坪）；48 號 6 筆從 1,505 萬到 2,325 萬。
資料：5168 實價登錄（101～112，48 與 50 兩個門牌合計 16 筆）。要談那一戶的欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
全社區只有兩種坪數，48、50 號都有
| 坪數帶 | 格局 | 門牌 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 73.92 坪 | 3～4 房 | 48・50 號 | 1,500～2,325 萬 | 21.1～34.0 | 10 筆 |
| 64.03 坪 | 3～4 房 | 48・50 號 | 1,230～1,888 萬 | 19.2～29.5 | 4 筆 |
| 單獨車位 | — | 48 號 | 100 萬／個 | — | 2 筆 |
淺藍為成交最多的 73.92 坪帶（10 筆）；64.03 坪帶 4 筆，多為無車位或早期成交。
競爭力判讀
- 全社區只有 64 坪與 73.92 坪兩種產品，每層雙併——買方一旦看上這個社區，可選擇的物件非常少，這對屋主是優勢。
- 73.92 坪那一帶近十年成交 1,500～2,325 萬，單價 21.1～34.0 萬；112 年那兩筆（2,100、2,325 萬）是目前最新的參考。
- 同街廓的城品 56 坪近一年約 40.4 萬／坪，但總價 2,200 萬——和本案 73.92 坪的總價帶重疊，是最直接的競爭：本案多近 18 坪，這是要主打的價值。
- 要談那一戶的室內坪、陽台、衛浴數與車位個數 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 成交 16 筆（101～112，總價、坪數皆含車位）；坪數規劃取自台灣房屋社區頁。
近三年實價登錄總表
近三年 0 筆——以下為歷年全部 16 筆；淺藍為 112 年最後兩筆（社區最新的參考）
| 年月 | 門牌・樓層 | 格局 | 坪數(含車位) | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 112/03 | 50號 14F | 4房 | 73.92 | 2,100 | 30.1 |
| 112/01 | 48號 3F | 4房 | 73.92 | 2,325 | 34.0（社區最高） |
| 110/12 | 50號 2F | 4房 | 73.92 | 1,880 | 27.0 |
| 110/09 | 50號 8F | 3房 | 73.92 | 1,960 | 28.3 |
| 110/08 | 48號 7F | 4房 | 73.92 | 1,930 | 27.8 |
| 110/03 | 48號 2F | 4房 | 64.03 | 1,230 | 19.2（社區最低） |
| 108/08 | 50號 7F | 3房 | 73.92 | 1,688 | 24.0 |
| 107/04 | 50號 9F | 4房 | 73.92 | 1,685 | 24.0 |
| 105/06 | 50號 7F | 3房 | 73.92 | 1,500 | 21.1 |
| 104/01 | 48號 12F | 3房 | 64.03 | 1,888 | 29.5 |
| 104/01 | 48號 12F | 車位 | 9.89 | 100 | — |
| 104/01 | 48號 13F | 車位 | 9.89 | 100 | — |
| 103/09 | 50號 11F | 3房 | 73.92 | 1,740 | 24.8 |
| 103/06 | 48號 11F | 3房 | 73.92 | 1,688 | 24.0 |
| 101/11 | 50號 2F | 3房 | 64.03 | 1,318 | 21.6 |
| 101/10 | 48號 14F | 3房 | 64.03 | 1,505 | 25.0 |
＊參考行情：近三年（113～115）無成交紀錄，最新一筆為 112/03。灰底為單獨車位交易，不列入房屋行情。
資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
十一年從 1,318 萬走到 2,325 萬。
但最新一筆，已經是三年半前。
- 50 號 8 筆101/11 1,318 萬（64 坪）→ 105/06 1,500 萬 → 108/08 1,688 萬 → 110/09 1,960 萬 → 112/03 2,100 萬
- 48 號 6 筆101/10 1,505 萬（64 坪）→ 103/06 1,688 萬 → 110/08 1,930 萬 → 112/01 2,325 萬（社區最高）
- 同街廓對照城品 56 坪 115/03 成交 2,200 萬（每坪 42.4 萬），屋齡相近、坪數少 18 坪
參考帶 待確認：本社區近三年無成交，無法直接算出現在的行情。開價要用三組數字交叉推估——112 年最後兩筆（2,100、2,325 萬）、兩個門牌各自的十年走勢、同街廓城品最新成交。實際開價帶待補齊樓層、屋況、車位後精算。
周邊競品社區比較
同街廓與同屋齡帶的社區對照
| 社區 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|---|
| 時光廊（本案） | 14年 | 27戶／14F | 3～4房 64～74坪 | 無成交 |
| 城品 | 13～15年 | 55戶／15F | 3～4房 38～88坪 | 40.4 萬 |
| 遇見 | 13年 | 待確認 | 待確認 | 35.4 萬 |
| 波堤 | 19年 | 待確認 | 待確認 | 35.0 萬 |
| 陽光藝花園 | 19年 | 待確認 | 待確認 | 35.3 萬 |
| 遠見美術紀 | 19年 | 92戶／15F | 3～4房 40～77坪 | 39.5 萬 |
競品判讀
- 同街廓的城品是最直接對手：屋齡相近、近一年有成交（40.4 萬／坪、56 坪 2,200 萬）。買方會拿它的「有成交」來質疑本案的「沒成交」，要先準備答案。
- 本案的差異是坪數與密度：73.92 坪比城品多近 18 坪，27 戶每層雙併也比 55 戶單純——同樣總價買到更大空間，是主打方向。
- 遠見美術紀 39.5 萬、40～77 坪，屋齡多 5 年但成交活絡；本案要靠屋齡與雙併格局拉開差距。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）。遇見、波堤、陽光藝花園之戶數與樓高 待確認。
買方輪廓分析
買方少但明確：要大坪數、要安靜、能接受管理費
大坪數換屋家庭（73.92 坪 3～4 房，2,100～2,325 萬）：社區成交最多的一群。多從美術館周邊 20 年以上的社區換過來，要的是坪數、雙併的私密性與新一點的屋況。
重視私密性的買方：27 戶、每層兩戶，電梯與公共空間單純，這是大社區給不了的。
要留意的是：管理費 5,174 元／月會先篩掉一批買方。與其等他們自己發現，不如一開始就講清楚，換來的是門廳管理與低密度。
銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）近三年零成交——買方會說「這裡賣不掉」，要用兩個門牌十六筆走勢與 112 年那兩筆回應；（2）管理費 5,174 元、公設比 37～38% 都是已查到費率的社區中最高——先幫買方算每月負擔與實際室內坪；（3）最新成交已三年半前——主動說明，不要讓買方覺得你在藏。
主打三個賣點：73.92 坪大空間、27 戶每層雙併的私密性、走出巷口 50 公尺就是美術東二路店家。照片主軸：客廳面寬、電梯廳（雙併）、生活機能。
- 173.92 坪大空間
- 227 戶每層雙併，私密性高
- 3美術東二路店家約 50 公尺
委託銷售後，我會做的六件事
成交紀錄少的社區，更要靠主動找買方，不是等。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
兩個門牌十六筆走勢＋112 年兩筆＋同街廓最新成交交叉推估
大坪數重空間感，雙併電梯廳與客廳面寬一起拍
永慶系統與跨店協銷，直接對大坪數換屋名單
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。