給屋主的一段話
同社區只有 8 戶在賣，但近一年也只成交 3 筆
擁樂 202 戶、27 層、屋齡 13 年，近一年均價每坪 37.5 萬 ＊參考。本門牌 522 號有 4 筆成交紀錄，110/04 的 2,170 萬走到 112/10 的 2,658 萬，兩年半漲了約 22%。
有利的一面：同社區目前只有 8 戶待售（4%），北段另外三個社區是 11～20%。供給少，本戶被看見的機會高。
要面對的一面：近一年社區只成交 3 筆，522 號本身近三年沒有成交紀錄。買方參考不多，開價依據要用同坪數的其他門牌補起來——而且 152 公尺外的京城美術皇居，每坪只貴 6 萬就能買到新 6 年的豪宅。
賣的人少，是機會。
買的人也少，是考驗。
8 戶待售代表你不用跟一整排同社區物件搶曝光；近一年只成交 3 筆代表買方參考資料不足，開價一旦偏高就會沒有人問。定價要比平常更精準。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與公設，先把社區的底子看清楚
- 格局｜3～4 房，54.35～101.32 坪 ＊參考；實登 59～101 坪
- 門牌｜美術東二路 522、530 號；美術北五街 29～39 號單號
- 公設｜SPA、籃球場、健身房、視聽中心、空中花園、瑜伽教室、廚藝教室、Lounge Bar ＊參考
- 基地｜約 1,246 坪 ＊參考；學區中山國小、七賢國中（兩校皆總量管制）
資料：5168、好房網、永慶社區頁、591。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
北段最靠南的一個：家樂福、學校、美術館都是北段最近
本社區在美術東二路北段，和京城美術皇居（152 公尺）、京城莫札特（185 公尺）、美術白天鵝（258 公尺）、恆上君悅（316 公尺）同屬美術館特區北段。北段五社區裡，本案是最靠南、最靠近美術館的一個：家樂福約 163 公尺、七賢國中約 561 公尺、中山國小約 759 公尺、高美館約 833 公尺，四項都是北段最近。台鐵內惟站約 314 公尺，北段第三近（恆上君悅約 123、皇居約 234 公尺較近）。
產品：27 層、59～101 坪的 3～4 房，公設有 SPA、籃球場、Lounge Bar。近一年 37.5 萬，比 152 公尺外的皇居（43.9 萬）低 6 萬、屋齡多 6 年——兩者都是大坪數，買方會一起看。
地段價值：學區
七賢國中走得到，北段五社區最近
- 七賢國中約 561 公尺
- 中山國小約 759 公尺
- 里別北美術館里（門牌查詢結果）
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
- 國中約 561 公尺、國小約 759 公尺，兩項都是北段五社區最近——3～4 房大坪數的買方多半有學齡子女，這一點要講。
- 門牌查詢回傳里別為北美術館里（2025 年龍水里分割後的新里）；新學年學區以教育局公告為準 待確認。
資料：5168 社區頁學區欄、高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
家樂福走路兩分鐘
- 家樂福美術東店約 163 公尺
- 內惟市場約 890 公尺
- 美術東二路店家約 1.25 公里
對屋主的意義
- 家樂福約 163 公尺、走路兩分鐘，北段五社區最近（皇居約 315、莫札特約 327、白天鵝約 396、恆上君悅約 465 公尺）——日常採買幾乎就在樓下。
- 內惟市場約 890 公尺，騎車三分鐘；美術東二路南段那一排連鎖餐飲約 1.25 公里，不在步行圈。
- 社區周邊 300 公尺內的超商、早餐與小吃 待確認，見屋主前實地補齊。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
高美館北段最近，但仍不是散步距離
- 高美館本館約 833 公尺
- 中都濕地公園約 1.94 公里
- 社區公設空中花園・SPA・籃球場
對屋主的意義
- 高美館約 833 公尺是北段五社區最近的，騎車三分鐘；但走路要十分鐘以上，文案寫「近美術館」可以，不要寫「走路到美術館」。
- 社區內有空中花園、SPA、籃球場、瑜伽教室 ＊參考——13 年屋齡還維持這些公設，維護狀況要實際看過。
- 高樓層是否看得到美術館園區 待確認，這是大坪數買方最願意多付的一項。
資料：5168 社區公設欄；高美館園區 41 公頃（ETtoday 2025/11）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
台鐵內惟站走路四分鐘
- 台鐵內惟站約 314 公尺
- 輕軌 C21 美術館站約 971 公尺
- 台鐵美術館站約 1.49 公里
對屋主的意義
- 台鐵內惟站約 314 公尺、走路四分鐘——北接左營（高鐵）、南接美術館與高雄車站。北段五社區第三近（恆上君悅約 123、皇居約 234 公尺較近）。
- 輕軌 C21 美術館站約 971 公尺，騎車可到但不在步行圈；主打台鐵。
- 實登車位有 5.04 坪（約 160～200 萬）與 10.08 坪（約 320～390 萬）兩種 ＊參考，差距一倍；本戶車位型式與個數 待確認，會直接影響開價。
資料：OpenStreetMap 車站座標（台鐵內惟站＝翠華路 500 號）；實登車位資料（5168）。
社區現況與管理品質
公設多元，13 年屋齡的維護是重點
見面時要現場看的三件事
- SPA、籃球場、Lounge Bar 還在正常開放嗎？13 年屋齡的社區常見停用或縮減，狀況好是對抗皇居的籌碼，狀況差會被拿來殺價。
- 管理費與物業公司 待確認——大坪數一戶每月負擔會很有感，買方一定會問。
- 外牆、管線、電梯修繕紀錄與公基金餘額 待確認；27 層的電梯維護特別重要。
資料：5168 社區頁（公設、公設比、管理方式）。管理費、修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
八個門牌，本門牌兩年半漲 22%
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
本門牌 522 號
110/04 十九樓 2,170 萬 → 110/09 二十四樓 2,240 萬 → 112/06 十四樓 2,550 萬 → 112/10 五樓 2,658 萬，都是 74～79 坪 3 房。
35 號 6 樓同一戶
111/11 賣 1,860 萬、113/09 再賣 2,613 萬，63.9 坪，不到兩年漲四成——這是 113 年那一波的真實紀錄。
小坪數單價最高
113/05 39 號二十二樓 61.90 坪 2,660 萬，社區最高單價。60 坪級的 3 房單價明顯高於 90 坪以上。
資料：5168 實價登錄（109/03～115/04 共 40 筆）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
四種坪數帶，本門牌在 74～79 坪
| 坪數帶 | 格局 | 門牌 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 59～67 坪 | 3 房 | 33・35・39 號 | 1,500～2,700 萬 | 22.9～44.0 | 18 筆 |
| 74～79 坪 | 3～4 房 | 522・29・31 號 | 1,800～2,720 萬 | 23.0～35.8 | 8 筆 |
| 81～82 坪 | 4 房 | 29・31 號 | 2,450～3,050 萬 | 29.5～37.8 | 5 筆 |
| 92～101 坪 | 3～4 房 | 37・530 號 | 2,250～3,950 萬 | 22.1～40.2 | 9 筆 |
淺藍為本門牌 522 號所在的坪數帶；本戶確切坪數 待確認。單價區間跨 109～115 年，含漲幅。
競爭力判讀
- 59～67 坪 3 房是成交最多的一帶（18 筆），113 年單價衝到 40～44 萬；本門牌 74～79 坪那一帶最新一筆停在 112/10，還沒反映 113 年那一波——這是開價時要補的論述。
- 92～101 坪那一帶近期成交 3,200～3,950 萬，每坪 35～40 萬，和 152 公尺外皇居的三房豪宅（3,000～4,200 萬）總價重疊，是直接競爭。
- 同社區 8 戶待售、開價 2,358～2,880 萬 ＊參考，集中在 63～76 坪；本戶若為 74 坪級，要看清楚那幾戶的樓層與開價。
資料：5168 實價登錄 109/03～115/04 共 40 筆（總價、坪數皆含車位）。
近三年實價登錄
113～115 年 10 筆，另列更早可比成交與本門牌 522 號 4 筆
| 年月 | 門牌・樓 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 113～115 年（近三年 10 筆） | ||||
| 115/04 | 北五街31號 25樓 | 80.72 | 2,761 | 34.6 |
| 115/01 | 北五街37號 15樓 | 91.90 | 3,650 | 40.2 |
| 114/11 | 東二路530號 19樓 | 101.32 | 3,750 | 37.6 |
| 113/11 | 北五街35號 27樓 | 63.67 | 2,700 | 43.3 |
| 113/09 | 北五街35號 6樓 | 63.93 | 2,613 | 41.7 |
| 113/09 | 北五街37號 7樓 | 91.61 | 3,200 | 34.8 |
| 113/06 | 北五街39號 27樓 | 61.90 | 1,500 | 22.9（特殊交易） |
| 113/05 | 東二路530號 7樓 | 101.32 | 3,950 | 39.8（社區最高總價） |
| 113/05 | 北五街33號 16樓 | 59.70 | 2,370 | 40.4 |
| 113/05 | 北五街39號 22樓 | 61.90 | 2,660 | 44.0（社區最高單價） |
| 更早可比成交（含本門牌 522 號） | ||||
| 112/12 | 北五街33號 4樓 | 59.70 | 2,200 | 37.3 |
| 112/10 | 東二路522號 5樓 | 73.83 | 2,658 | 35.8 |
| 112/08 | 北五街33號 26樓 | 59.88 | 2,300 | 39.0 |
| 112/07 | 北五街29號 15樓 | 82.38 | 3,050 | 37.8 |
| 112/07 | 北五街37號 21樓 | 91.90 | 3,350 | 37.0 |
| 112/06 | 東二路522號 14樓 | 73.83 | 2,550 | 34.7 |
| 112/03 | 北五街33號 3樓 | 59.39 | 2,088 | 35.5 |
| 111/12 | 北五街31號 20樓 | 80.73 | 2,958 | 36.4 |
| 110/09 | 東二路522號 24樓 | 74.14 | 2,240 | 30.1 |
| 110/04 | 東二路522號 19樓 | 78.87 | 2,170 | 27.5 |
單位：坪數為含車位建坪、總價萬元、單價萬元／坪。灰底為 113/06 39 號二十七樓 61.90 坪僅 1,500 萬（22.9 萬），同坪數一個月前 22 樓賣 2,660 萬，明顯為特殊交易，＊參考行情：排除在行情之外，但買方查得到，要主動說明。33 號 26 樓 111/07 與 112/08 同為 2,300 萬、35 號 21 樓 110/03、110/06 同為 1,900 萬，疑重複登錄 待確認。資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位；全社區共 256 筆）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
113 年單價衝到 44 萬。
本門牌最新一筆，還停在 112 年。
- 本門牌 522 號110/04 2,170 萬 → 110/09 2,240 萬 → 112/06 2,550 萬 → 112/10 2,658 萬（74～79 坪 3 房）
- 35 號 6 樓同一戶111/11 1,860 萬 → 113/09 2,613 萬，63.9 坪，不到兩年 +40%
- 近期大坪數113/05 530 號 3,950 萬 → 114/11 3,750 萬 → 115/01 37 號 3,650 萬
參考帶 ＊參考：本戶若為 74 坪級 3 房，本門牌 112/10 的 2,658 萬是下緣，要用 113 年同社區 60 坪級單價 40～44 萬的漲幅往上修；但 114～115 年大坪數單價回到 34～40 萬，不要用 113 年的高點直接套。開價前再核對 8 戶待售的樓層與開價。
周邊競品社區比較
北段五社區：真正的對手是 152 公尺外的皇居
| 社區 | 屋齡／戶數 | 產品 | 近一年均價 | 待售 |
|---|---|---|---|---|
| 擁樂（本案） | 13 年／202 戶 | 3～4 房 59～101 坪 | 37.5 萬 | 8 戶（4%） |
| 京城美術皇居 | 7 年／366 戶 | 3～4 房 64～144 坪 | 43.9 萬 | 42 戶（11%） |
| 京城莫札特 | 20 年／197 戶 | 2～3 房 25～48 坪 | 36.7 萬 | 39 戶（20%） |
| 美術白天鵝 | 2 年／689 戶 | 1～3 房 27～53 坪 | 40.8 萬 | 125 戶（18%） |
| 恆上君悅 | 20 年／143 戶 | 2～3 房 22～43 坪 | 33.7 萬 | 1 戶（0.7%） |
競品判讀
- 皇居是直接對手：同樣 3～4 房大坪數，屋齡少 6 年、每坪貴約 6 萬。本案 90 坪級 3,650～3,950 萬，皇居三房豪宅 3,000～4,200 萬，總價重疊——要講清楚本案同總價多出多少坪。
- 大坪數社區裡本案待售最少，只有 8 戶；皇居 42 戶、莫札特 39 戶、白天鵝 125 戶。北段只有 143 戶的恆上君悅（1 戶）更少，但它是 22～43 坪的中小坪數，不搶同一批買方。
- 莫札特、白天鵝是 25～53 坪的中小坪數，和本案不搶同一批買方。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）；距離依 OpenStreetMap 門牌座標。
買方輪廓分析
要大坪數、要學校與家樂福近、預算 2,500～4,000 萬
有學齡子女的換屋家庭（74～82 坪 3～4 房，2,500～3,100 萬）：本門牌所在的產品帶。七賢國中 561 公尺、家樂福 163 公尺，是北段五社區最適合帶小孩的位置。
大坪數換屋與三代同堂（92～101 坪，3,200～3,950 萬）：會同時看皇居。本案的回答是：同總價多坪數、社區待售少、公設有 SPA 與籃球場。
台鐵通勤族：內惟站 314 公尺，北接左營高鐵、南接高雄車站。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）113/06 39 號二十七樓 61.90 坪只成交 1,500 萬（每坪 22.9 萬），明顯是特殊交易，買方查得到，要主動說明；（2）本門牌最新一筆停在 112/10，近一年社區只成交 3 筆，買方會說「沒有行情」——用 113 年同社區的漲幅補論述；（3）152 公尺外的皇居新 6 年、每坪貴 6 萬，大坪數買方一定兩邊比。
主打三個賣點：家樂福 163 公尺、七賢國中 561 公尺都是北段最近；同社區只有 8 戶在賣；SPA、籃球場、空中花園等公設。照片主軸：客廳面寬與採光、公設實景、走到家樂福的動線。
- 1家樂福 163 公尺・七賢國中 561 公尺
- 2同社區只有 8 戶在賣，大坪數社區最少
- 3SPA・籃球場・空中花園
委託銷售後，我會做的六件事
成交少的社區，開價要準、找買方要主動。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
本門牌 4 筆＋113 年同社區漲幅＋皇居同總價帶比對
大坪數重空間感，客廳面寬、採光與公設一起拍
永慶系統與跨店協銷，對準學區換屋與三代同堂
含北段五社區待售動態：誰降價、誰成交
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。