給屋主的一段話
台鐵內惟站 123 公尺，而且全社區只有一戶在賣
恆上君悅 143 戶、13 層、屋齡 20 年，近一年均價每坪 33.7 萬 ＊參考。本門牌 406 號有 6 筆成交紀錄，其中 34.76 坪的同坪數三筆從 109/08 的 695 萬走到 114/05 的 1,140 萬，六年漲了六成。
最強的一點是位置：台鐵內惟站直線 123 公尺，走路兩分鐘，是美術館特區北段五個社區裡最近的。社區現有待售物件的廣告，每一則都把「台鐵內惟站」寫在標題。
供給更是罕見地少：5168 顯示 7 筆待售，但七則其實是同一戶（43.05 坪 8 樓、開價 1,680 萬）被不同仲介重複刊登——全社區實際只有一戶在賣。
全社區只有一戶在賣。
買方想買這裡，幾乎只能找你。
供給少是議價時最硬的籌碼。但也要認清另一面：可比成交少、買方沒有太多參考，開價太高他就轉去隔壁社區——北段還有另外四個社區在競爭。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與公設，先把社區的底子看清楚
- 格局｜2～3 房，22.4～43.42 坪 ＊參考；實登最常見 27～37 坪
- 公設｜中庭花園、游泳池、SPA、健身房、視聽中心、交誼廳、會議室、桌球室 ＊參考
- 車位｜坡道平面為主，實登另有坡道機械與升降機械；車位價 60～150 萬 ＊參考
- 學區｜中山國小、七賢國中（5168 社區頁載明，兩校皆總量管制）
資料：5168、好房網、永慶／信義社區頁。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
北段最靠台鐵的一個，產品是 2～3 房、總價門檻最低的一群
位置：本社區在馬卡道路，和京城美術皇居（186 公尺）、京城莫札特（309 公尺）、擁樂（316 公尺）、美術白天鵝（335 公尺）同屬美術館特區北段。台鐵內惟站僅 123 公尺，北段五社區最近。
但也要誠實講：距高美館約 1.11 公里、輕軌 C21 約 1.27 公里、家樂福約 465 公尺，這幾項本案都是北段裡較遠的。本案的訴求就是台鐵，不是美術館。
產品：22～43 坪的 2～3 房，近一年 33.7 萬，是北段五社區裡最低（莫札特 36.7、擁樂 37.5、白天鵝 40.8、皇居 43.9 萬）——總價門檻低、好入手。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，距離是北段較遠的
- 七賢國中約 877 公尺
- 中山國小約 1.07 公里
- 里別北美術館里（門牌查詢結果）
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
- 國中約 877 公尺、國小約 1.07 公里，在北段五社區裡都是最遠的——學區不是本案的主打，帶看時誠實講，改主打台鐵與總價。
- 門牌查詢回傳里別為北美術館里（2025 年龍水里分割後的新里）；新學年學區以教育局公告為準 待確認。
資料：5168 社區頁學區欄、高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
家樂福騎車三分鐘，內惟市場約一公里
- 家樂福美術東店約 465 公尺
- 內惟市場約 1.0 公里
- 美術東二路店家約 1.55 公里
對屋主的意義
- 家樂福約 465 公尺，走路六分鐘、騎車三分鐘——北段五社區裡排第五，但仍在可接受範圍。
- 內惟市場約 1.0 公里；馬卡道路沿線與台鐵內惟站周邊的店家、超商 待確認，見屋主前實地補齊——車站旁通常有便利商店與小吃，補起來會很加分。
- 美術東二路那一排連鎖餐飲約 1.55 公里，不在步行圈，不要寫進文案。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
社區自己有泳池與 SPA，美術館不是賣點
- 高美館本館約 1.11 公里
- 中都濕地公園約 2.24 公里
- 社區公設游泳池・SPA・中庭花園
對屋主的意義
- 高美館約 1.11 公里、中都濕地約 2.24 公里，都要騎車——文案不要寫「走路到美術館」，本案的賣點是台鐵。
- 社區內有游泳池、SPA、健身房、桌球室、視聽中心 ＊參考。20 年屋齡還有泳池與 SPA 並不常見，維護狀況要實際看過，狀況好是實質加分。
- 社區步行圈內的鄰里公園與河濱綠地 待確認，馬卡道路沿線有自行車道，見屋主前確認後可以寫進文案。
資料：5168 社區公設欄；高美館園區 41 公頃（ETtoday 2025/11）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
台鐵內惟站走路兩分鐘，北段最近
- 台鐵內惟站約 123 公尺
- 輕軌 C21 美術館站約 1.27 公里
- 台鐵美術館站約 1.73 公里
對屋主的意義
- 台鐵內惟站約 123 公尺、走路兩分鐘——北段五社區裡最近（皇居約 234、擁樂約 314、莫札特約 373、白天鵝約 417 公尺）。北接左營（高鐵）、南接美術館與高雄車站。
- 社區現有待售物件的標題全都寫「台鐵內惟站」，連同業都知道這是本社區最強的訴求——你的文案更要把它放在第一句。
- 輕軌 C21 約 1.27 公里，不在步行圈。車位有坡道平面、坡道機械與升降機械三種 ＊參考，車位價 60～150 萬差距大；本戶車位型式 待確認。
資料：OpenStreetMap 車站座標（台鐵內惟站＝翠華路 500 號）；實登車位資料（5168）。
社區現況與管理品質
20 年屋齡還有泳池與 SPA，維護是關鍵
見面時要現場看的三件事
- 游泳池與 SPA 還在開放嗎？143 戶的社區維持泳池成本高，20 年後常見停用——還在開放是大加分，停用了買方會問管理費花在哪。
- 管理費每坪費率 待確認：2～3 房買方對每月負擔很敏感，一定要先拿到數字。
- 外牆、管線、電梯修繕紀錄與公基金餘額 待確認；20 年屋齡這三項是買方必問。
資料：5168 社區頁（公設、公設比、車位型態、管理方式）。管理費、修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
本門牌 6 筆，同坪數六年漲六成
本戶資料（見面時現場補齊）
本門牌 406 號的六筆成交
34.76 坪三筆
109/08 九樓 695 萬（19.7）、109/10 七樓 782 萬（20.9）、114/05 四樓 1,140 萬（33.9）。同坪數六年漲 64%，這是本門牌最有力的一條線。
另外兩筆 3 房
112/03 六樓 31.24 坪 862 萬（27.6）、112/10 三樓 36.98 坪 1,040 萬（29.1）。低樓層單價明顯較低。
一筆要先搞清楚
110/11 406 號一至二樓、59.50 坪、每坪 55.8 萬——疑為店面或一二樓打通戶 待確認，不能拿來當住家行情。
資料：5168 實價登錄（105/01～115/07 共 60 筆）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
三種坪數帶，本門牌在 34～37 坪
| 坪數帶 | 格局 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 筆數 |
|---|---|---|---|---|
| 25.5～30.5 坪 | 2 房為主 | 484～996 萬 | 17.2～33.7 | 21 筆 |
| 30.6～33.6 坪 | 2～3 房 | 590～1,158 萬 | 17.4～36.7 | 21 筆 |
| 33.6～37.0 坪 | 3 房 | 600～1,258 萬 | 16.3～37.7 | 13 筆 |
| 43 坪 | 3 房 | 380～1,470 萬 | 8.8～35.9 | 3 筆 |
淺藍為本門牌 406 號主要所在的坪數帶；另有 17.38 坪與 59.50 坪各 1 筆未列入。單價區間跨 105～115 年，含漲幅。
競爭力判讀
- 三個坪數帶的單價區間看起來都很寬，是因為橫跨十年：107～109 年多在 17～22 萬，112 年起才站上 27～37 萬。談價時只能用近三年的那幾筆。
- 近三年 9 筆成交，單價 28.4～37.7 萬，總價 850～1,470 萬——這才是現在的行情帶。
- 唯一在售的那戶是 43.05 坪 3 房、開價 1,680 萬；若本戶坪數較小，總價會比它低一截，對首購買方更好入手。
資料：5168 實價登錄 105/01～115/07 共 60 筆（總價、坪數皆含車位）。
近三年實價登錄
113～115 年 9 筆，另列更早可比成交；淺藍為本門牌 406 號
| 年月 | 門牌・樓 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 113～115 年（近三年 9 筆） | ||||
| 115/07 | 416號 6樓 | 26.95 | 850 | 31.5 |
| 114/12 | 407號 5樓 | 43.42 | 1,470 | 35.9 |
| 114/06 | 413號 1樓 | 27.48 | 903 | 32.9 |
| 114/05 | 406號 4樓 | 34.76 | 1,140 | 33.9 |
| 114/05 | 411號 1樓 | 31.72 | 900 | 28.4 |
| 114/04 | 412號 9樓 | 32.90 | 1,158 | 36.7 |
| 113/04 | 412號 12樓 | 30.00 | 996 | 33.2 |
| 113/04 | 409號 2樓 | 26.94 | 880 | 32.7 |
| 113/01 | 418號 12樓 | 34.76 | 1,258 | 37.7（社區最高單價） |
| 更早可比成交（112～109 年） | ||||
| 112/12 | 413號 11樓 | 32.15 | 990 | 30.0 |
| 112/12 | 416號 5樓 | 26.95 | 908 | 33.7 |
| 112/10 | 406號 3樓 | 36.98 | 1,040 | 29.1 |
| 112/07 | 416號 8樓 | 33.06 | 1,066 | 34.7 |
| 112/04 | 418號 11樓 | 36.98 | 1,220 | 34.9 |
| 112/03 | 406號 6樓 | 31.24 | 862 | 27.6 |
| 111/02 | 413號 4樓 | 32.15 | 990 | 31.8 |
| 110/12 | 412號 10樓 | 32.90 | 920 | 28.6 |
| 110/11 | 406號 1-2樓 | 59.50 | 3,128 | 55.8（疑店面，待確認） |
| 109/10 | 406號 7樓 | 34.76 | 782 | 20.9 |
| 109/08 | 406號 9樓 | 34.76 | 695 | 19.7 |
單位：坪數為含車位建坪、總價萬元、單價萬元／坪。灰底為 110/11 406 號一至二樓 59.50 坪 3,128 萬、每坪 55.8 萬——疑為店面或一二樓打通戶 待確認，不列入住家行情。另有 109/05 407 號四樓 43.05 坪僅 380 萬（8.8 萬）為特殊交易，＊參考行情：已排除，但買方查得到，要主動說明。資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位；全社區共 126 筆）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
六年前每坪 20 萬，113 年站上 37.7 萬。
但最新一筆回到 31.5 萬。
- 本門牌 34.76 坪109/08 九樓 695 萬 → 109/10 七樓 782 萬 → 114/05 四樓 1,140 萬（六年 +64%）
- 社區高點113/01 418 號十二樓 34.76 坪 1,258 萬、每坪 37.7 萬，是社區單價最高
- 近一年114/12 1,470 萬（43.42 坪）、115/07 850 萬（26.95 坪，每坪 31.5 萬）
參考帶 ＊參考：近三年 9 筆成交單價落在 28.4～37.7 萬。本戶若為 34.76 坪 3 房，對照本門牌 114/05 的 1,140 萬與 113/01 418 號的 1,258 萬；若為 27～30 坪 2 房，對照 115/07 的 850 萬與 113/04 的 880～996 萬。115/07 那筆 31.5 萬是近期低點，要先想好怎麼解釋。
周邊競品社區比較
北段五社區：本案總價最低、離台鐵最近
| 社區 | 屋齡／戶數 | 產品 | 近一年均價 | 台鐵內惟站 |
|---|---|---|---|---|
| 恆上君悅（本案） | 20 年／143 戶 | 2～3 房 22～43 坪 | 33.7 萬 | 123 m |
| 京城美術皇居 | 7 年／366 戶 | 3～4 房 64～144 坪 | 43.9 萬 | 234 m |
| 京城莫札特 | 20 年／197 戶 | 2～3 房 25～48 坪 | 36.7 萬 | 373 m |
| 擁樂 | 13 年／202 戶 | 3～4 房 59～101 坪 | 37.5 萬 | 314 m |
| 美術白天鵝 | 2 年／689 戶 | 1～3 房 27～53 坪 | 40.8 萬 | 417 m |
競品判讀
- 最直接的對手是京城莫札特：同樣 20 年、同樣 2～3 房，每坪貴 3 萬、離台鐵遠 250 公尺，但它有 39 戶在賣、本案只有 1 戶。供給差距是本案最大的優勢。
- 美術白天鵝屋齡只有 2 年、每坪 40.8 萬，會吸走想要新房子的買方；本案的回答是總價低一截、台鐵近三倍。
- 擁樂與皇居是 59 坪以上的大坪數產品，和本案 22～43 坪不搶同一批買方。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）；距離依 OpenStreetMap 門牌座標。
買方輪廓分析
台鐵通勤族、首購、置產——都吃總價與車站距離
台鐵通勤族：內惟站 123 公尺、走路兩分鐘，北接左營高鐵、南接高雄車站。這是本案最獨有、也最該放在第一句的訴求。
首購與小家庭（27～35 坪 2～3 房，850～1,258 萬）：北段五社區裡總價門檻最低的一群。想住美術館一帶但預算有限的買方，本案幾乎是唯一選擇。
置產與收租：車站旁、143 戶單純社區，租得掉也好轉手；但要誠實說明近一年只成交 3～4 筆，流通性一般。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）110/11 本門牌一至二樓那筆 59.50 坪 3,128 萬、每坪 55.8 萬 待確認——疑為店面，買方查到會以為社區行情很高或很亂，要先解釋清楚；（2）109/05 407 號四樓 43.05 坪只有 380 萬（每坪 8.8 萬），明顯是特殊交易，也要主動說明；（3）最新一筆 115/07 每坪 31.5 萬，低於 113/01 的高點 37.7 萬，買方會拿來壓價——要說明那是 26.95 坪的小坪數、無車位。
主打三個賣點：台鐵內惟站 123 公尺（北段最近）、全社區只有一戶在賣、游泳池與 SPA。照片主軸：走到車站的動線、室內採光、公設實景。
- 1台鐵內惟站 123 公尺，北段五社區最近
- 2全社區只有一戶在賣
- 3游泳池・SPA・桌球室・健身房
委託銷售後，我會做的六件事
社區只有一戶在賣，要把這個稀缺性變成價格。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
只用近三年 9 筆＋本門牌同坪數三筆，排除那兩筆異常
走到內惟站的動線一定要拍進去，公設實景一起拍
文案第一句寫台鐵內惟站，對準通勤族與首購
含北段五社區待售動態：誰降價、誰成交
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。