京城美術皇居

建商、屋齡、戶數與公設，先把社區的底子看清楚

• 格局｜3～4 房，實登 64～144 坪（含車位）；5168 標 57～119 坪 ＊參考
• 公設｜游泳池、健身房、電影院、視聽中心、宴會廳、屋頂花園、美式運動 Bar、媽媽教室、遊戲室、圖書室 ＊參考
• 車位｜坡道平面；另有大量共有部分車位單獨成交 180～1,200 萬 ＊參考
• 基地｜約 3,008 坪 ＊參考；學區中山國小、七賢國中（兩校皆總量管制）

資料：5168、好房網、信義社區頁、591 高檔住宅。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。

中山國小・七賢國中，兩校皆總量管制

對屋主的意義

• 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
• 國中約 703 公尺走得到，國小約 908 公尺偏遠——豪宅買方多半開車接送，這一點影響不大，但被問到要答得出來。
• 門牌查詢回傳里別為北美術館里（2025 年龍水里分割後的新里）；新學年學區以教育局公告為準 待確認。

資料：5168 社區頁學區欄、高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。

家樂福走路四分鐘

對屋主的意義

• 家樂福約 315 公尺、走路四分鐘，北段五社區第二近（擁樂約 163 公尺最近）——日常採買不用開車。
• 內惟市場約 985 公尺，騎車三分鐘；美術東二路那一排連鎖餐飲約 1.4 公里，不在步行圈。
• 社區周邊 300 公尺內的超商、咖啡與精品餐飲 待確認——豪宅買方會看生活品味，這一格見屋主前實地補齊。

資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。

社區自己的屋頂花園與泳池，就是綠地

對屋主的意義

• 高美館約 983 公尺、中都濕地約 2.09 公里，都不是散步距離——文案不要寫「走路到美術館」。
• 本案的綠地訴求在社區內部：屋頂花園、中庭花園、游泳池 ＊參考。29 層高樓層的景觀面向是否看得到美術館園區 待確認，這是豪宅買方最願意多付錢的地方。
• 基地約 3,008 坪 ＊參考，棟距與中庭尺度是本案和一般大樓的差異，帶看時要實際走中庭。

資料：5168 社區公設欄；高美館園區 41 公頃（ETtoday 2025/11）；座標 OpenStreetMap。

台鐵內惟站走路三分鐘

對屋主的意義

• 台鐵內惟站約 234 公尺、走路三分鐘——北接左營（高鐵）、南接美術館與高雄車站。北段五社區裡本案第二近：恆上君悅約 123 公尺最近，其後才是本案、擁樂約 314、莫札特約 373、白天鵝約 417 公尺。
• 輕軌 C21 美術館站約 1.12 公里，不在步行圈；主打台鐵，不要主打輕軌。
• 豪宅買方重視車位：實登車位從 6.30 坪（約 160～260 萬）到 24.43 坪（640～1,000 萬），差距極大。本戶車位型式、坪數與個數 待確認，會直接改變開價數百萬。

資料：OpenStreetMap 車站座標（台鐵內惟站＝翠華路 500 號）；實登車位資料（5168）。

公設是豪宅等級，管理品質要講得出細節

見面時要現場看的三件事

• 物業公司是誰、警衛與門禁怎麼配置 待確認——豪宅買方第一個問的就是這個，答不出來會掉價。
• 電影院、宴會廳、美式運動 Bar 的實際開放與預約制度要親眼看過，照片拍進去是實質賣點。
• 社區近兩年大量「共有部分車位」單獨出售，是建商還是管委會在賣、還剩多少 待確認——這會影響本戶車位的議價空間。

資料：5168 社區頁（公設、公設比、車位型態）；管理費為搜尋摘要。實收金額見面時向管委會取得。

本門牌兩種產品，三層樓差 856 萬

本戶資料（見面時現場補齊）

本門牌 96 號的七筆成交

資料：5168 實價登錄（113/03～115/06 住家成交 51 筆，逐頁擷取）。本戶欄位見面時現場補齊。

三種產品，不能混在一起比單價

淺藍為本門牌 96 號出現過的兩種產品；本戶屬哪一種 待確認。

競爭力判讀

• 中間那 23 筆最關鍵：115～123 坪、多數不含車位，從 3 樓到 27 樓總價都卡在 3,899～3,990 萬——這是買方心中的「定錨價」。樓層與景觀沒有反映在價格上，推測為統一定價銷售 待確認。
• 同時社區有大量共有部分車位單獨成交（6.30 坪約 180～300 萬、18 坪級 860～1,200 萬）——所以不含車位的四房，買方另外還要再買車位，實際總價要加回去算。
• 三房豪宅單價最高（45～55 萬）但總價低（3,000～4,200 萬），是流動性最好的一群；含大車位的四房總價高、買方少，銷售期要抓長。

資料：5168 實價登錄 113/03～115/06 住家成交 51 筆（總價、坪數皆含車位；不含共有部分車位單獨成交）。

113～115 年住家成交 51 筆，列最近 20 筆；淺藍為本門牌 96 號

單位：坪數為含車位建坪、總價萬元、單價萬元／坪。本門牌 96 號另有 113/09 二十七樓、113/05 十五樓、113/03 十六樓三筆 117.05 坪約 3,970～3,988 萬。＊參考行情：86 號 12 樓 143.81 坪於 113/06 以 5,572 萬、114/05 以 5,620 萬先後成交，為同一戶短期轉手；66 號 26 樓 76.30 坪 113/06 僅 2,850 萬（37.5 萬）明顯偏低，原因 待確認。資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位；實登頁逐頁擷取，已排除共有部分車位單獨成交）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。

北段五社區與同為京城的大坪數社區

競品判讀

• 莫札特和白天鵝就在 139、191 公尺外，但產品完全不同（25～53 坪、總價 800～2,300 萬），和本案 3,000 萬以上的豪宅不搶同一批買方。
• 真正可比的是同為京城建設的大坪數社區：京城國家美術館 67～149 坪、每坪 28.7 萬，屋齡多 13 年。本案貴約 15 萬，差在屋齡、29 層景觀與電影院、宴會廳等公設——這個差價要講得出理由。
• 152 公尺外的擁樂也是 3～4 房大坪數（每坪 37.5 萬、屋齡 13 年），90 坪級總價 3,650～3,950 萬和本案三房豪宅重疊——本案要講清楚每坪貴 6 萬買到的是新 6 年、29 層景觀與電影院等公設。

資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）；距離依 OpenStreetMap 門牌座標。

不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講

1. 1
   在地資訊落差

   同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。

2. 2
   產品線聚焦

   只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。

3. 3
   財務視角

   房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。

從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。