高雄・鼓山・左營・三民｜美術館商圈

晴挑熙選🍔堡你住好房

選擇范晴熙，讓您天天笑嘻嘻💖

深耕高雄左營、鼓山、三民二十年在地資源，專攻美術館商圈大樓與透天產品，擅長換屋規劃、資產配置與稅務試算。不靠話術靠邏輯，該衝的時候幫你談，該煞車的時候直接講真話，目標是讓客戶做出長期不後悔的決定。

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永慶不動產美術願景店｜營業員證號(111)登字第411511號｜經紀業：願景君箖不動產有限公司

范

范晴熙（漢堡）

左營水果妹 🍍｜服務區

左營鼓山美術館

關於我

在地深耕，講真話的房仲

不是空降查行情的外來仲介，是在左營、鼓山、三民生活二十年，看過市場多頭空頭的在地人。

20年

左營水果攤家族深耕

20年

童心團隊高雄在地經營

美術館

商圈大樓／透天專精

3項

換屋・資產配置・稅務試算

我是范晴熙，大家叫我漢堡，也有人叫我左營水果妹——因為家裡水果攤在左營顧了二十年，我自己則是在高雄的美術館商圈深耕，主力服務左營、鼓山、三民這三個區，專攻大樓跟透天產品。

除了買賣媒合，我更花時間在換屋規劃、資產配置跟稅務試算上，因為房子不是買完就結束，而是牽動你未來五年、十年的財務狀態。市場好的時候我會幫你抓機會，該保守的時候我也會直接說：不要亂開價、不要被情緒牽著走。

秉持真誠不話術的初心，從守護到實現，家的路都在客戶身邊；不只賣一間房子，而是協助客戶規劃未來的財務藍圖。

服務項目

買方、屋主到換屋族，各有不同的服務重點

同一套地區知識，依照你的角色拆成不同的判斷邏輯——買方要的是風險提醒，屋主要的是定價策略。

買方選房服務

熟悉美術館商圈每個社區、每棟樓的真實行情與生活圈細節（學區、市場、交通動線、未來重劃動向），不是只查實價登錄均價。買房前先算清楚房貸負擔與房地合一稅，該提醒的風險一定講，不為了成交硬推物件。

屋主賣房服務

用經營者視角看銷售，先分析目前市場週期、同社區近期真實成交邏輯，給出有依據的定價策略。開價太高會直接說明滯銷風險，不為了接委託迎合屋主期待，目標是在對的時間、用對的價格賣出。

換屋規劃

先賣後買、先買後賣各有現金流與貸款轉換的時間差風險，會依你的資金狀況與貸款年限，先算出安全的操作順序，避免過渡期租屋成本或違約風險。

資產配置規劃

房產只是資產配置的一部分，會依你的年齡、現金流與家庭階段，討論這筆交易對五年後、十年後的財務結構有沒有幫助，而不是只看這次成交划不划算。

稅務試算服務

房地合一稅、持有年限稅率級距、自住優惠條件，事前試算清楚再決定出售時機，避免因為稅務規劃不足而少賺一個稅率級距的差額。

大樓／透天雙產品線

只專注大樓與透天兩種產品，因為收斂才有機會累積夠深的實戰經驗去判斷格局效率、公設比合理性、棟距日照與都更／都計動向對房價的實質影響。

為什麼選我

三個核心優勢，都是可驗證的邏輯，不是形容詞

議價與判斷「這個開價合不合理」時，依據的是長期觀察到的真實成交行為，不是單看均價區間。

01 ／在地資訊落差

區域深耕二十年的資訊優勢

家族水果攤、童心團隊在左營、高雄深耕二十年，掌握的是外來仲介查不到的在地生活圈生態——同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性差異。

02 ／產品聚焦

只做美術館商圈大樓與透天

產品類型收斂，才有機會累積夠深的實戰經驗去判斷格局效率、公設比合理性、棟距日照、未來都更／都計動向——能講出「這間屋子貴在哪裡、值不值這個價」，不只是「採光好、格局方正」。

03 ／財務視角

換屋規劃、資產配置、稅務計算

多數仲介只服務單次成交，這裡多做一層財務規劃：房地合一稅試算、換屋貸款轉換的時間差風險、資產配置比例建議，讓你看到的不只是這次交易划不划算，而是對五年後的自己有沒有幫助。

成交實績

服務案例（去識別化）

成交金額與門牌一律去識別化；客戶見證需本人同意才會放上頁面。

以下三則為服務流程「格式範例」，尚未置換為真實案例。正式上線前，請范晴熙提供經客戶同意之真實成交案例與見證內容進行替換。

範例格式

左營大樓・換屋客戶

先協助夫妻算清楚換屋貸款轉換的時間差風險，鎖定看房區域後，於約定天數內完成配對，避開先賣後買過渡期的租屋成本。

範例格式

鼓山透天・屋主託售

依同社區近期真實成交行為重新定價，避免原開價滯銷風險；提供房地合一稅試算後，屋主確認持有年限對應稅率再決定出售時機。

範例格式

三民區大樓・首購族

依買方預算試算貸款月付金與寬限期方案，篩選出格局效率與公設比合理的社區，避開通勤動線不佳的物件選項。

我的試算工具

先算清楚，再決定

貸款財力、貸款月付金、房地合一稅、賣房實際損益，是買房與賣房前最容易被忽略、卻最影響決策的四個數字。

貸款金額（萬元）

年利率（%）

貸款年限（年）

寬限期（年，期間只付利息）

若無寬限期請填 0

寬限期內・每月只付利息

—

寬限期後・本息平均攤還—

總支付利息—

總還款金額—

試算結果為概估值，實際核貸利率、成數與方案依銀行審核與個人信用條件而定。想確認自己適合的貸款組合與安全還款比例？加 LINE 讓范晴熙幫你算。

買入總成本（萬元）

含原始買價

預計賣出金額（萬元）

可扣除費用（萬元）

仲介服務費、裝修費、印花稅等合計

持有年數

符合自住優惠（本人／配偶／未成年子女設籍並實際居住滿6年，且期間無出租、無營業使用）

預估課稅所得

—

適用稅率—

房地合一稅估算—

依「房地合一稅2.0」個人稅率級距簡化試算（2016/1/1後取得房地、2021/7/1後出售適用），未計入繼承取得、非自願因素調整稅率、土增稅抵減等特殊情形。正式稅額請以國稅局核定為準，建議加 LINE 諮詢范晴熙或洽會計師精算。

買入總價（萬元）

賣出總價（萬元）

持有年限（年）

符合自住優惠（本人／配偶／未成年子女設籍並實際居住滿6年，且期間無出租、無營業使用）

稅前獲利

—

報酬率 —

房地合一稅（實際應納）

—

適用稅率 —

稅後獲利

—

報酬率 —

依「房地合一稅2.0」個人稅率級距與重購退稅規則簡化試算，未計入繼承取得、非自願因素調整稅率、土增稅抵減、原始取得與交易相關費用等特殊情形，實際獲利與稅額會更精確。正式數字請以國稅局核定為準，建議加 LINE 諮詢范晴熙或洽會計師精算。

月收入（萬元）

建議填家庭總月收入，較能反映實際購屋能力

自備款（萬元）

既有負債月付（萬元）

車貸、信貸、其他房貸等每月應繳合計

假設年利率（%）

假設貸款年限（年）

負債比（房貸＋既有負債／月收入）

—

建議房貸月付金上限

—

以收入三分之一為安全上限試算

估算可貸金額

—

依上方假設利率／年限反推本金

估算可購屋總價（可貸金額＋自備款）

—

安全上限以「總負債月付（含房貸）不超過月收入三分之一」試算，僅供快速評估，銀行實際核貸會依信用狀況、收入證明、物件條件等綜合審核，結果可能不同。想知道自己實際能貸多少、怎麼配置自備款？加 LINE 讓范晴熙幫你評估。

買賣房懶人包

開始前，先搞懂這幾件事

直接講重點，不講「機會難得」這種沒有依據的話。

兩種都有風險：先賣後買會有過渡期租屋成本、找不到理想物件的壓力；先買後賣會有兩筆房貸／自備款同時壓身的資金風險。要依你的貸款額度、現金流與可承受的過渡期長短來決定順序，不是誰都適合同一種做法，這也是換屋規劃要先算清楚的第一步。

出售2016年後取得的房地，獲利要按持有期間課稅：持有2年內稅率45%、逾2年至5年35%、逾5年至10年20%、超過10年15%；符合自住條件（設籍並居住滿6年、無出租無營業）可適用400萬免稅額＋10%優惠稅率。可以用上方「房地合一稅試算」工具先概估，再決定出售時機。

成數高不代表划算，重點是每月本息攤還占家庭月收入的比例——一般建議控制在三分之一以內，加上寬限期到期後月付金會跳升，要提前試算清楚，不要只看「現在付得起」。

開價明顯高於同社區近期真實成交行為，會拉長滯銷時間，買方也會對物件產生「屋主不理性」的觀感，之後降價反而更難談。定價應該依市場週期與同社區真實成交邏輯，而不是屋主期待的數字。

格局方正只是其中一個指標，還要看公設比是否合理、棟距日照是否影響採光通風、以及未來都更／都計動向對房價的實質影響，這些才是決定「這間屋子貴在哪裡、值不值這個價」的關鍵。

實價登錄查到的是均價區間，查不到同社區不同棟、不同樓層座向的真實流通性差異，也查不到換屋貸款轉換的時間差風險與稅務試算。這些需要長期在地觀察與財務規劃經驗，建議在做決定前先諮詢，而不是買完才發現漏算一步。

晴挑熙選🍔堡你住好房

在地深耕，講真話的房仲

買方、屋主到換屋族，各有不同的服務重點

買方選房服務

屋主賣房服務

換屋規劃

資產配置規劃

稅務試算服務

大樓／透天雙產品線

三個核心優勢，都是可驗證的邏輯，不是形容詞

區域深耕二十年的資訊優勢

只做美術館商圈大樓與透天

換屋規劃、資產配置、稅務計算

服務案例（去識別化）

左營大樓・換屋客戶

鼓山透天・屋主託售

三民區大樓・首購族

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先算清楚，再決定

開始前，先搞懂這幾件事

準備好開始了嗎？