給屋主的一段話
一年只有一兩筆成交——開價準不準，決定要等多久
92 戶、近三年住家成交只有 5 筆（另有 2 筆店面），平均半年多才一筆。買方樣本少，每一筆成交都會變成下一筆的比價基準；開太高，可能一年都等不到第二組認真的買方。
反過來說，大坪數、含平面車位、座北朝南的產品，在美術館步行圈裡本來就少。對的買方出現時，價格講得出道理就能成交。這份企劃書把可比成交、競品與買方輪廓講清楚，讓開價站得住。
大坪數的買方不多，但每一位都很會算。
我們要先把帳算給他看。
同社區 77 坪 4 房，109 年成交 1,930 萬、115 年成交 2,850 萬。買方一定會問貴在哪裡——答案要寫在企劃書裡，不是在談判桌上臨時想。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與管理，先把社區的底子看清楚
- 車位｜平面式約 79 位 ＊參考（房地王）
- 座向｜座北朝南 ＊參考；本戶座向另確認
- 基地｜待確認（平台載 2,444 坪與 739 坪，數字不一致）
- 營造｜國合營造・建築設計 顏國勝（591）
資料：591 社區概況、高雄房地王、5168。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
美術館步行圈裡少數「新一點、大一點、有車位」的選擇
遠見美術紀近一年均價約每坪 39.5 萬（5168，＊參考；591 較早統計 34 萬），高於隔壁梵谷（34.0 萬）與京城康橋（37.4 萬），在區域中古大樓均價 32～36 萬之上。
貴在三件事：屋齡少 2～3 年、產品以 40～77 坪 3～4 房為主、約 86% 戶數配平面車位 ＊參考。和新案比，同樣 77 坪以每坪 50 萬計約 3,800 萬起；本社區 115/05 成交 2,850 萬，約少四分之一。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，總量管制學校
- 中山國小約 450 公尺
- 七賢國中約 660 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止。學區買方最在意「什麼時候要把戶籍遷進來」，要主動講。
- 社區現屬南美術館里（原龍水里，2025 年分里）。分里後新學年學區劃分 待確認，以教育局公告為準。
- 3～4 房大坪數的買方多是有學齡子女的換屋家庭，學區是這一群人的核心動機。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
樓下就是店面，青海路步行可達
- 青海路商店街約 150 公尺
- 家樂福美術東店約 1.1 公里・24 小時營業
- 內惟市場約 1.2 公里・黃昏市場＋夜市
對屋主的意義
- 社區 1～2 樓就是店面（美術南三路 55～63 號），近三年店面成交每坪 64～73 萬，反映這個街廓的商業人流。
- 日常採買走青海路；大採購開車到家樂福，有平面車位的家庭剛好順路。
- 早市步行時間、樓下店面營業型態（油煙、營業時間）待確認，見屋主前實地確認。
資料：OpenStreetMap 門牌與設施座標；5168 店面成交；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
北有美術館園區，南有中都濕地
- 園區南緣約 300 公尺（美術館路）
- 高美館本館約 550 公尺
- 中都濕地公園約 800 公尺
對屋主的意義
- 美術館園區 41 公頃、綠覆率 45%，是這個商圈房價的核心支撐；本社區在園區南側步行圈內，但不是面園區第一排。
- 座北朝南 ＊參考、地上 15 層：中高樓層看不看得到園區或中庭 待確認，景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。
- 社區有中庭花園 ＊參考，規模不如京城康橋的 600 坪中庭——賣點放在戶內空間，以及出門就到公園。
資料：591（中庭花園）；高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
輕軌步行可達，平面車位是實質賣點
- 輕軌 C21約 350 公尺（美術館路）
- 台鐵美術館站約 850 公尺
- 公車站美術館(中華藝校)站 約 350 公尺
對屋主的意義
- 輕軌、台鐵都在步行範圍，但大坪數買方多半開車——約 79 位平面車位 ＊參考，平面好停、不用排機械車位，是實質賣點。
- 台鐵美術館站可接高雄車站與左營高鐵，通勤台南、屏東的家庭要講。
- 本戶是否臨美術南三路或美術東四路、車流噪音 待確認，看屋時注意。
資料：OpenStreetMap 站點座標；高雄房地王（車位）。
社區現況與管理品質
管理費較高，要先幫買方算清楚
見面時要現場看的三件事
- 管理費每戶約 2,897 元，是隔壁梵谷、京城康橋（約 1,770 元）的 1.6 倍——大坪數按坪計費，買方會算進每月負擔，要主動講。
- 1～2 樓店面與住戶出入動線是否分開、店面管理費如何分攤 待確認。
- 19 年屋齡：外牆、管線、電梯修繕紀錄與公基金餘額 待確認。
資料：591 社區概況、高雄房地王。現場狀況見面時逐項確認。
棟別、樓層、座向分析
單棟、6 個住家門牌，價差來自坪數與樓層
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
83 號同型成交
115/05 本門牌 6 樓 4 房 77 坪（含車位 8.9 坪）2,850 萬、每坪 39.4 萬，是社區近三年最高住家總價。本戶若同型，這筆最直接。
同門牌六年變化
83 號 77 坪 4 房：109/07 9 樓 1,930 萬 → 115/05 6 樓 2,850 萬。低樓層反而成交更高，是整體行情上漲帶動。
樓層與坪數一起看
73 號同為 3 房：113/01 4 樓 40 坪 1,368 萬、13 樓 48 坪 1,800 萬（含車位）。坪數、車位、樓層一起算，不能只比單價。
資料：5168 實價登錄（108～115）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
3 房是流通主力，4 房是稀有大坪數
| 產品 | 含車位坪 | 門牌 | 近年總價 | 單價(萬/坪) | 成交年份 | 主要買方 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 房 | 約 40～48 | 71・73・75 號 | 1,368～1,800 萬 | 34.2～41.0 | 113～114 | 學區換屋家庭 |
| 3 房大 | 約 54 | 81 號 | 1,850～1,875 萬 | 37.0～37.3 | 111 | 換屋・大家庭 |
| 4 房 | 約 59～77 | 77・83 號 | 2,850 萬 | 39.4 | 115 | 高資產・三代同堂 |
| 店面 | 1～2 樓 | 美術南三路 55～63 號 | 3,560～3,998 萬 | 64.3～73.0 | 113～114 | 投資・自營 |
競爭力判讀
- 40～48 坪 3 房是社區流通主力，總價 1,400～1,800 萬，和京城康橋 3 房（1,500～1,680 萬）正面競爭——多出來的是較新屋齡、坪數與平面車位。
- 77 坪 4 房是美術館步行圈少見的大坪數中古，115/05 成交 2,850 萬。買方少但精準，銷售期要抓長，要主動找目標客。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 成交（總價、坪數皆含車位；店面另計）；591 社區概況坪數規劃。
近三年實價登錄總表
113～115 住家 5 筆＋店面 2 筆，另列 108～111 可比成交；淺藍為本戶同門牌 83 號
| 年月 | 門牌・樓層 | 格局 | 坪數(含車位) | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 近三年（113～115） | |||||
| 115/05 | 83號 6F | 4房 | 77.29 | 2,850 | 39.4 |
| 114/11 | 71號 12F | 3房 | 45.77 | 1,660 | 39.7 |
| 114/09 | 美術南三路55號 1-2F | 店面 | 62.22 | 3,998 | 64.3 |
| 113/07 | 美術南三路59號 1-2F | 店面 | 48.78 | 3,560 | 73.0 |
| 113/02 | 75號 11F | 3房 | 47.05 | 1,500 | 34.3 |
| 113/01 | 73號 13F | 3房 | 47.93 | 1,800 | 41.0 |
| 113/01 | 73號 4F | 3房 | 39.96 | 1,368 | 34.2 |
| 更早可比成交（108～111） | |||||
| 111/07 | 81號 9F | 3房 | 54.22 | 1,850 | 37.3 |
| 111/04 | 81號 14F | 3房 | 54.28 | 1,875 | 37.0 |
| 110/12 | 71號 4F | 3房 | 45.77 | 1,430 | 33.6 |
| 110/02 | 81號 4F | 3房 | 54.22 | 1,246 | 24.4 |
| 109/12 | 73號 4F | 3房 | 39.96 | 795 | 19.9 |
| 109/07 | 83號 9F | 4房 | 77.29 | 1,930 | 25.9 |
| 109/05 | 83號 12F | — | 77.29 | 1,500 | 19.4 ↓ |
| 108/11 | 77號 6F | 4房 | 59.35 | 1,300 | 22.6 |
| 108/04 | 75號 8F | 3房 | 47.05 | 1,110 | 24.3 |
＊參考行情：灰底為店面，不可與住家混比。109/05 83 號 12 樓 77 坪 1,500 萬、每坪 19.4 萬明顯偏低，需查實登備註。591 總價另扣車位，數字較低（例：115/05 591 記 2,691 萬）。
資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
同門牌 77 坪 4 房，六年漲了近五成。
開價要準，因為一年只成交一兩筆。
- 83 號 77 坪 4 房109/07 1,930 萬 → 115/05 2,850 萬（+48%）
- 71 號 46 坪 3 房110/12 1,430 萬 → 114/11 1,660 萬（+16%）
- 73・75 號 3 房108/04 750～1,110 萬 → 113/01～02 1,368～1,800 萬
參考帶 ＊參考：3 房看 114/11 最新一筆每坪 39.7 萬（46 坪 1,660 萬）；4 房看 115/05 每坪 39.4 萬（77 坪 2,850 萬）。成交筆數少，本戶帶待確認戶別、樓層、屋況後精算。
周邊競品社區比較
美術館特區 19～24 年屋齡的同級社區對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 遠見美術紀（本案） | 美術東四路 | 19年 | 92戶／15F | 3～4房 40～77坪 | 39.5 萬 |
| 梵谷大廈 | 美術南三路 | 22年 | 99戶／14F | 2～4房 24～45坪 | 34.0 萬 |
| 京城康橋 | 美術東二路 | 21年 | 243戶／14F | 2～4房 26～41坪 | 37.4 萬 |
| 藝術大街 | 美術東二路 | 24年 | 264戶／14F ＊參考 | 待確認 | 42.2 萬 |
| 京城國家美術館 | 美術南三路 | 20年 | 267戶／25F | 4～5房 67坪以上 | 28.7 萬 |
競品判讀
- 同屋齡帶 34～42 萬，本案 39.5 萬在上段：比梵谷、京城康橋貴，是因為屋齡較新、坪數大、平面車位比例高。
- 真正的大坪數對手是京城國家美術館：單價 28.7 萬，同樣 2,000～3,000 萬預算能買到更大坪數。要誠實講這個差距，本案的回答是 92 戶的單純管理、平面車位與較好的日常機能。
- 梵谷、康橋是同一生活圈的「前一階」產品：買方從 3 房 1,500 萬往上加預算時，才會看到本案。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）；戶數樓高：591、5168、建照資料。藝術大街細節 待確認。
買方輪廓分析
買方少、預算高、決策慢——要主動找對人
學區換屋家庭（3 房 40～48 坪含車位）：從梵谷、康橋等 2～3 房換上來，想要大一點、新一點、有平面車位，衝著中山國小／七賢國中。
高資產・三代同堂（4 房 59～77 坪）：在美術館買同坪數新案要 3,800 萬以上，退一步看中古大坪數；最在意格局、景觀與管理品質。
店面投資：1～2 樓店面近三年每坪 64～73 萬，是另一個市場，不與住家混比。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）109/05 那筆 77 坪 1,500 萬——是舊行情也可能是特殊交易，查清楚備註再主動說明；（2）管理費每戶約 2,897 元——換算每坪約 70 元 ＊參考，買方會算進每月負擔，先講清楚；（3）樓下店面——營業型態與出入動線先看過。
主打三個賣點：美術館步行圈的大坪數含平面車位、同門牌最新成交撐住行情（115/05 2,850 萬）、中山國小／七賢國中學區。照片主軸：客廳面寬、採光、車位。
- 1大坪數含平面車位
- 2115/05 成交 2,850 萬撐住行情
- 3中山國小・七賢國中學區
委託銷售後，我會做的六件事
每一步都有交付物，不是「幫你上架等買方」。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
用同門牌最新成交與競品定價，成交少更要有依據
大坪數重空間感，客廳面寬與採光一定要拍好
永慶系統、社群、LINE，主動找學區與高資產換屋客
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。