給屋主的一段話
梵谷是小社區——行情不是查出來的，是講出來的
99 戶、歷年約 70 筆成交，平均一年只有 2～4 筆。這代表買方查得到的比價基準很少，價格更看「本戶怎麼被說明」；但也代表任何一筆偏低的成交（例如 114/06 那筆 900 萬）都會被買方拿來當定錨。
隨便刊登的結果通常是：買方拿最低那筆來殺價，屋主拿 113 年的高點來守，兩邊都不動。這份企劃書先把社區行情、每筆成交的差異、競品位置講清楚，開價才站得住。
買方會先找到最低的那一筆。
我們要先讓他看到為什麼你的不一樣。
同社區近三年單價從每坪 20 萬到 42 萬都有——差在樓層、車位、屋況與成交條件。企劃書的工作就是把這些差異攤開講。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與管理，先把社區的底子看清楚
- 梯戶｜同層 1～2 戶、兩戶一部電梯 ＊參考
- 門牌｜美術南三路 67～81 號（本戶 81 號）
- 基地｜待確認（平台載 1,568 坪與 474 坪，數字不一致）
- 分區｜住宅區・外牆二丁掛
資料：591 社區概況、信義房屋、房仲部落格（完工日）。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
美術館「步行圈」裡總價最低的入門選項
梵谷近一年均價約每坪 34.0 萬（5168、信義；591 近兩年 34.1 萬；樂居統計 40 萬——各平台計算基準不同，＊參考），落在區域中古大樓 32～36 萬的中段，比隔一條街的京城康橋（37.4 萬）低約 3 萬／坪。
差在哪：屋齡多兩年、多數成交無車位、24 坪 2 房拉低平均。地點在美術館核心步行圈內——輕軌 C21 美術館站直線約 300 公尺、高美館約 500 公尺，和隔壁京城康橋幾乎一樣。買方為位置付錢，卻不用付新案（50～53 萬）的價。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，總量管制學校
- 中山國小約 450 公尺
- 七賢國中約 650 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止。學區買方最在意的是「什麼時候要把戶籍遷進來」，要主動講。
- 社區現屬南美術館里（原龍水里，2025 年分里）。分里後新學年學區劃分 待確認，以教育局公告為準。
- 學區是 3 房買方的主要動機，2 房 24 坪買方多為首購或單身，學區不是他們的重點。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
日常採買靠青海路，大採購靠家樂福
- 青海路商店街約 200 公尺
- 家樂福美術東店約 1 公里・24 小時營業
- 內惟市場約 1.1 公里・黃昏市場＋夜市
對屋主的意義
- 走路就到的日常機能（青海路餐飲、超商）是 2 房單身與小家庭買方的核心需求，帶看路線可以從青海路走進來。
- 傳統早市不在步行圈內，最近的早市與步行時間 待確認，見屋主前實地補齊。
- 聯合醫院（中華一路 976 號）直線約 350 公尺，對換屋的長輩同住家庭是加分項。
資料：OpenStreetMap 門牌與設施座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號（24 小時）。
地段價值：公園綠地
北有美術館園區，南有中都濕地
- 高美館本館約 500 公尺
- 園區南緣約 300 公尺（美術館路）
- 中都濕地公園約 800 公尺
對屋主的意義
- 美術館園區 41 公頃、綠覆率 45%，是這個商圈房價的核心支撐；本社區在園區南側步行圈內，但不是第一排。
- 區域內「面公園景觀宅」單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。本戶是否有園區視野、面向哪一側 待確認，這會直接影響定價帶。
- 小社區自己的綠地有限（社區花園 ＊參考），賣點應放在「走出門就是公園」，而不是社區內公設。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
輕軌、台鐵、公車三種選擇都在一公里內
- 輕軌 C21約 300 公尺（美術館路）
- 台鐵美術館站約 750 公尺
- 公車站美術館(中華藝校)站 約 100 公尺
對屋主的意義
- 輕軌 C21 直線約 300 公尺，對不開車的 2 房買方是主要賣點；隔壁京城康橋距離相近，這一點不是兩者的差異。
- 台鐵美術館站可接高雄車站、左營高鐵，通勤台南、屏東的買方要特別講。
- 多數成交戶無車位（社區車位數 待確認），開車族買方會先問車位——本戶有無車位是定價前提，不是附帶條件。
資料：OpenStreetMap 站點座標；高雄捷運公司輕軌站資訊。
社區現況與管理品質
22 年屋齡的社區，管理品質決定第二眼印象
見面時要現場看的三件事
- 外牆二丁掛與公共管線狀況：22 年屋齡，買方一定問；先看過才不會在帶看時被問倒。
- 泳池：99 戶分攤維護成本高，若已停用或改作他用，要在文案裡直接講，不要讓買方自己發現。
- 梯廳與地下室整潔、警衛值勤實況：小社區的管理品質差異很大，這是看屋第二眼的印象。
資料：591、信義房屋、房仲部落格。現場狀況見面時逐項確認。
棟別、樓層、座向分析
單棟社區，價差來自樓層、景觀與車位
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
樓層差很大
同為 67 號 3 房 44.8 坪：113/01 3 樓 1,270 萬、113/10 11 樓 1,810 萬（含車位）。高樓層＋車位＋景觀，總價差 540 萬。
81 號是社區高價帶
114/03 本門牌 14 樓 4 房含車位 1,880 萬，是社區近三年最高總價。本戶樓層若相近，這筆是主要參考。
同層 1～2 戶
單棟、同層最多兩戶，多數為邊間或獨戶，採光與私密性是講得出來的加分 ＊參考。
資料：5168、591 實價登錄。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
三種產品帶，三種買方
| 產品 | 權狀坪 | 門牌系列 | 近三年總價帶 | 單價帶(萬/坪) | 主要買方 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 房 | 約 24.4 | 77・79 號 | 750～1,050 萬 | 30.7～42.5 | 首購・單身・置產 |
| 3 房 | 約 35.3 | 75 號 | 900～1,200 萬 | 20.6～34.0 | 小家庭・換屋 |
| 3～4 房 | 約 44.8 | 67・81 號 | 1,270～1,880 萬 | 24.3～39.1 | 學區換屋・大家庭 |
| 店面 | 1 樓 | 67 號 | 待確認 | 待確認 | 投資 |
競爭力判讀
- 24 坪 2 房是美術館特區少見的「800 萬級」入門產品——總價低、單價反而撐得住（113/09 曾到 42.5 萬），要用總價門檻包裝，不要只講單價。
- 35 坪 3 房是社區最好賣的產品帶：1,200 萬上下、格局完整，但 114/06 那筆 900 萬（20.6 萬／坪）明顯偏低，需查實登備註是否為親友或特殊交易，否則會被買方定錨。
- 44.8 坪 3～4 房含車位是社區最高總價帶（1,810～1,880 萬），買方少但精準，多為學區換屋家庭，銷售期要抓長。
- 本戶格局效率（室內坪／權狀坪）、陽台與衛浴數 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168、591 實價登錄近三年成交。坪數為權狀坪，車位另計。
近三年實價登錄總表
113/01～115/03 共 8 筆，兩平台單價不同者列區間
| 年月 | 門牌 | 樓層 | 格局 | 坪數 | 總價(萬) | 單價(萬/坪) | 車位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 115/03 | 美術南三路77號 | 11F | 2房 | 24.4 | 830 | 34.0 | 無 |
| 114/08 | 美術南三路75號 | 6F | 3房 | 35.3 | 1,200 | 34.0 | 無 |
| 114/06 | 美術南三路75號 | 12F | 3房 | 35.3 | 900 | 20.6～20.7 ↓ | 平面 |
| 114/03 | 美術南三路81號 | 14F | 4房 | 44.8 | 1,880 | 35.4～39.1 | 平面 |
| 113/10 | 美術南三路67號 | 11F | 3房 | 44.8 | 1,810 | 34.1～37.5 | 平面 |
| 113/09 | 美術南三路79號 | 10F | 2房 | 24.7 | 1,050 | 42.5 ↑高點 | 無 |
| 113/03 | 美術南三路77號 | 7F | 2房 | 24.4 | 750 | 30.7 | 無 |
| 113/01 | 美術南三路67號 | 3F | 3房 | 44.8 | 1,270 | 28.4 | 無 |
＊參考行情：坪數與單價以 591（車位另計）為主，5168 將車位坪併入建坪，故單價較低者列於區間下緣。114/06 的 900 萬明顯低於同型產品，需查實登備註（親友、特殊條件）。本戶（81 號）的參考基準為 114/03 那筆 1,880 萬，樓層、車位、屋況 待確認後再精算。
資料：5168、591。單價差異來自是否扣除車位坪；正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
五年漲了五成，最近一年回檔一成五。
開價要站在 115 年，不是 113 年。
- 2 房 24 坪110/03 530 萬 → 113/09 1,050 萬 → 115/03 830 萬
- 3 房 35 坪110/07 810 萬 → 112/11 950 萬 → 114/08 1,200 萬
- 3～4 房 45 坪111/01 1,088 萬 → 113/10 1,810 萬 → 114/03 1,880 萬（含車位）
合理帶 ＊參考：2 房 33～35 萬／坪（總價約 800～850 萬）・3 房 34～35 萬（約 1,180～1,240 萬）・3～4 房含車位 35～39 萬（約 1,750～1,900 萬）。本戶帶待確認戶別、屋況後精算。
周邊競品社區比較
美術館特區 19～24 年屋齡的同級社區對照
| 社區 | 位置 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 梵谷大廈（本案） | 美術南三路 | 22年 | 99戶／14F | 2～4房 24～45坪 | 34.0 萬 |
| 京城康橋 | 美術東二路 | 21年 | 243戶／14F | 2～4房 26～41坪 | 37.4 萬 |
| 遠見美術紀 | 美術東四路 | 19年 | 92戶／15F | 3～4房 47～77坪 | 39.5 萬 |
| 藝術大街 | 美術東二路 | 24年 | 264戶／14F ＊參考 | 待確認 | 42.2 萬 |
| 京城國家美術館 | 美術南三路 | 20年 | 267戶／25F | 4～5房 67坪以上 | 28.7 萬 |
競品判讀
- 梵谷是同屋齡帶裡單價最低的住宅社區（京城國家美術館是大坪數豪宅產品，不同賽道）。低不是缺點，是總價門檻的優勢，但也代表開價空間有限。
- 同在美術南三路的京城國家美術館單價 28.7 萬：大坪數總價高、買方少。反過來說，梵谷的小坪數在這條街上是流通性最好的產品。
- 京城康橋 243 戶、成交多、行情透明；梵谷成交少，買方會拿康橋來比。回答是：兩社區離輕軌、美術館的距離幾乎一樣，梵谷的差異在總價更低、密度更低（99 戶 vs 243 戶），車位與屋齡的差距要誠實承認。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）；戶數樓高：591、5168、建照資料。藝術大街細節 待確認。
買方輪廓分析
三群人會看梵谷，動機完全不同
首購・單身・小家庭（2 房 24 坪）：想住美術館步行圈、搭輕軌通勤、預算到不了新案；最在意總價、貸款成數、有沒有車位。
學區換屋家庭（3～4 房）：多來自左營、三民，衝著中山國小／七賢國中；要主動提醒總量管制與設籍時程。
置產收租（2 房）：租給美術館、聯合醫院周邊上班族。區域租金行情 待確認，見面前補齊才能算投報率。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）114/06 那筆 900 萬——查清楚成交備註，帶看時主動說明；（2）車位——本戶有無車位 待確認，沒有就用「輕軌 300 公尺」對應；（3）22 年屋齡——外牆、管線、泳池狀況先看過，文案裡直接寫。
主打三個賣點：美術館步行圈最低總價、輕軌 C21 直線 300 公尺、單棟低密度同層 1～2 戶。照片主軸：採光與出門就到的公園、輕軌。
- 1美術館步行圈最低總價
- 2輕軌 C21 直線約 300 公尺
- 3單棟低密度，同層 1～2 戶
委託銷售後，我會做的六件事
每一步都有交付物，不是「幫你上架等買方」。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
用近一年成交、同門牌序列與競品定價，不用 113 年高點
先處理買方會拿來殺價的地方，再拍照
永慶系統、社群、LINE，對準三群買方分開寫文案
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。