給屋主的一段話
社區成交熱絡，但你的門牌不在最近的明細裡
本業艾美館歷年 158 筆成交，是這個商圈流通性最好的社區之一——近三年就有 9 筆。買方查得到大量參考，這對屋主是好事：行情透明、銀行估價有依據。
但要注意：5168 列出的最近 20 筆明細裡沒有 272 號本門牌。也就是說，買方會拿隔壁門牌（276、278、280、282、286 號）的成交來套本戶。這份企劃書把同坪數帶的成交挑出來，說清楚本戶該對照哪幾筆、差在哪。
同社區近三年成交九筆，
每一筆買方都查得到。
行情透明是雙面刃：好處是銀行估價有依據、買方不用猜；壞處是開價一有偏差馬上被發現。本戶要對照的是同坪數帶那幾筆，不是社區裡最高或最低的那一筆。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與管理，先把社區的底子看清楚
- 門牌｜美術南五街 272～286 號（本戶 272 號，位於社區最西側）
- 格局｜2 房 24～29 坪、3 房 34～44 坪（主力 56 戶）＊參考；實登另有 1 房與 4 房
- 基地｜約 345 坪 ＊參考
- 公設｜健身房、交誼廳、視聽室、頂樓空中花園 ＊參考
資料：5168、好房網、永慶社區頁。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
雙軌之間最靠台鐵的一個，小坪數比例高
近一年均價 5168 顯示約每坪 36.6 萬（＊參考；同站另有頁面顯示 41.4 萬，數字不一致 待確認）。年度走勢是往上的：111 年約 32.3 萬、112 年約 35.4 萬、113～115 年約 38.1 萬。
位置是本案最大的差異：272 號到台鐵美術館站直線約 170 公尺，是商圈十一個社區中最近的（第二近的串本春天約 361 公尺）。代價是離輕軌約 500 公尺、離中山國小約 780 公尺，都比其他社區遠——通勤族的優勢、學區族的劣勢，文案要分開寫。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，總量管制學校
- 中山國小約 780 公尺
- 七賢國中約 990 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止；學區買方最在意設籍時程，要主動講。
- 本案是商圈十一個社區中離兩校最遠的（其他社區約 400～630 公尺）。學區不是本案的主打，帶看時要誠實講距離，改主打台鐵通勤。
- OSM 門牌資料記為龍水里；2025 年分為南、北美術館里後的里別與學區 待確認，以教育局公告為準。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
生活機能靠內惟與馬卡道路一帶
- 內惟市場約 880 公尺・黃昏市場＋夜市
- 美術東二路店家約 470 公尺
- 家樂福美術東店約 1.2 公里
對屋主的意義
- 內惟市場約 880 公尺是十一個社區中最近的；但美術東二路的連鎖餐飲、生活用品店約 470 公尺，比其他社區遠一些。
- 社區緊鄰馬卡道路一側，日常採買與外食動線和東側社區不同，看屋時要帶買方走一次真實動線。
- 最近的超商、早市與步行時間 待確認，見屋主前實地補齊。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
美術館園區與中都濕地都在一公里內
- 園區南緣約 330 公尺（美術館路）
- 高美館本館約 540 公尺
- 中都濕地公園約 740 公尺
對屋主的意義
- 園區南緣約 330 公尺、高美館本館約 540 公尺、中都濕地約 740 公尺，三個綠地都在步行圈。
- 社區頂樓有空中花園、另有健身房與視聽室 ＊參考——這是 13 年屋齡社區的公設水準，帶看時要實際走過，確認還在維護。
- 面公園景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）。本戶樓層與面向是否看得到綠地 待確認。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；社區公設（好房網、永慶）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
十一個社區中離台鐵最近的一個
- 台鐵美術館站約 170 公尺
- 輕軌 C21約 500 公尺
- 公車站待確認
對屋主的意義
- 台鐵美術館站直線約 170 公尺——第二近的串本春天約 361 公尺，本案是唯一走路 3 分鐘內到站的社區。通勤高雄車站、左營高鐵、台南屏東的買方，這一點就足以成交。
- 相對地，輕軌 C21 約 500 公尺比其他社區遠；不搭台鐵、只搭輕軌的買方會覺得普通，要分客群講。
- 實登明細顯示車位坪數多為 2.05～6.0 坪（機械與平面都有 ＊參考）；本戶車位型式與個數 待確認，這會影響開價。
資料：OpenStreetMap 站點座標；實登車位坪數（5168）。
社區現況與管理品質
公設齊全，但費用與規約要先問清楚
見面時要現場看的三件事
- 管理費與公設比兩個關鍵數字平台都查不到 待確認——鄰近社區從 1,763 元到 5,174 元都有，差距很大，一定要先拿到本社區的數字再談價。
- 98 戶、每層 7 戶：這個密度在商圈屬中等，電梯與梯廳的使用感受帶看時讓買方自己體會。
- 13 年屋齡的健身房、視聽室、空中花園是否仍在運作 待確認；修繕紀錄與公基金餘額一併問。
資料：好房網、永慶社區頁（公設）。管理費、公設比、修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
六個門牌，本門牌 272 號在最西側
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
本門牌無近期成交
最近 20 筆明細沒有 272 號。更早的本門牌紀錄要到內政部實價登錄逐筆查，見面前我會補齊。
同坪數才是基準
近三年 2 房成交 875～1,160 萬（每坪 34.9～40.2 萬）；3～4 房 43～45 坪 1,668～1,850 萬。先確認本戶坪數再對照。
最高與最低差 15 萬
112/10 282 號 5 樓之 1 每坪 29.6 萬、113/06 278 號 4 樓每坪 44.8 萬。屋況、車位與樓層是價差來源。
資料：5168 實價登錄（111～115，頁面列出最近 20 筆）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
小坪數比例高，總價門檻低
| 坪數帶 | 格局 | 門牌 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24～32 坪 | 1～2 房 | 276・282 | 860～1,160 萬 | 29.6～40.2 | 10 筆 |
| 34～42 坪 | 2～3 房 | 280・282 | 1,276～1,408 萬 | 34.6～38.9 | 5 筆 |
| 43～49 坪 | 3～4 房 | 278・286 | 1,380～1,850 萬 | 32.1～44.8 | 5 筆 |
本戶坪數 待確認，補齊後才知道要對照哪一列。
競爭力判讀
- 24～32 坪的 1～2 房佔了最近 20 筆的一半，總價 860～1,160 萬——這是商圈裡少見、總價門檻低又靠台鐵的產品，首購與置產族的主要選項。
- 43～49 坪 3～4 房總價 1,380～1,850 萬，和京城康橋 3 房（1,500～1,680 萬）正面競爭：本案屋齡年輕約 8 年、離台鐵近很多，但離學區與輕軌遠。
- 同坪數單價落差大（29.6～44.8 萬），代表屋況與裝潢影響很大——本戶若屋況好，是可以往上談的理由。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數與車位型式 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 最近 20 筆成交（111～115，總價、坪數皆含車位）；坪數規劃取自好房網、永慶。
近三年實價登錄總表
113～115 共 9 筆，另列 111～112 可比成交（全社區共 158 筆，此為最近 20 筆）
| 年月 | 門牌・樓層 | 格局 | 坪數(含車位) | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 近三年（113～115） | |||||
| 115/03 | 282號 8F | 2房 | 24.64 | 888 | 36.0 |
| 115/03 | 276號 9F | 1房 | 25.61 | 920 | 35.9 |
| 115/03 | 286號 6F | 3房 | 45.26 | 1,668 | 36.8 |
| 115/01 | 278號 8F | 3房 | 44.36 | 1,716 | 39.3 |
| 114/12 | 282號 12樓之1 | 2房 | 31.54 | 1,150 | 34.9 |
| 114/02 | 276號 5F | 2房 | 27.66 | 1,080 | 39.1 |
| 113/11 | 276號 12F | 2房 | 27.66 | 1,160 | 40.2 |
| 113/06 | 278號 4F | 4房 | 43.48 | 1,850 | 44.8（最高） |
| 113/03 | 282號 2F | 2房 | 24.64 | 875 | 35.5 |
| 更早可比成交（111～112） | |||||
| 112/12 | 280號 12F | 3房 | 38.00 | 1,408 | 36.9 |
| 112/12 | 282號 7F | 2房 | 26.69 | 1,050 | 39.4 |
| 112/10 | 282號 5樓之1 | 2房 | 31.54 | 952 | 29.6（最低） |
| 112/08 | 282號 11樓之1 | 2房 | 34.61 | 1,276 | 38.9 |
| 112/08 | 280號 8F | 3房 | 38.00 | 1,345 | 35.2 |
| 112/08 | 280號 9F | 3房 | 38.00 | 1,325 | 34.6 |
| 112/02 | 280號 5F | 2房 | 41.95 | 1,380 | 34.8 |
| 112/02 | 276號 15F | 2房 | 27.66 | 950 | 34.0 |
| 112/02 | 282號 3F | 2房 | 24.64 | 860 | 34.9 |
| 111/11 | 286號 4F | 3房 | 49.21 | 1,530 | 32.4 |
| 111/07 | 278號 5F | 3房 | 44.36 | 1,380 | 32.1 |
＊參考行情：本門牌 272 號未出現在這 20 筆中，更早紀錄 待確認，見面前補齊。同坪數單價落差大，屋況與車位是主因。
資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
111 年每坪 32 萬，現在 38 萬。
四年漲了約 18%，而且還在成交。
- 年度均價 ＊參考111 年約 32.3 萬（2 筆）→ 112 年約 35.4 萬（9 筆）→ 113～115 年約 38.1 萬（9 筆）
- 2 房 24～32 坪112 年 860～1,050 萬 → 113～115 年 875～1,160 萬
- 3～4 房 43～49 坪111 年 1,380～1,530 萬 → 113～115 年 1,668～1,850 萬
參考帶 ＊參考：2 房看 113～115 年 875～1,160 萬（每坪 34.9～40.2 萬）；3～4 房看 1,668～1,850 萬（每坪 36.8～44.8 萬）。年度均價為 5168 列出成交之簡單平均、非官方統計。本戶帶待確認坪數、樓層、車位、屋況後精算。
周邊競品社區比較
同屋齡帶（11～15 年）的社區對照
| 社區 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|---|
| 本業艾美館（本案） | 13年 | 98戶／15F | 1～4房 24～49坪 | 36.6 萬 |
| 城品 | 13～15年 | 55戶／15F | 3～4房 38～88坪 | 40.4 萬 |
| 時光廊 | 14年 | 27戶／14F | 3～4房 64～74坪 | 無成交 |
| 悅龍灣 | 11年 | 待確認 | 待確認 | 38.3 萬 |
| 遇見 | 13年 | 待確認 | 待確認 | 35.4 萬 |
| 皇苑御桂園林 | 12年 | 待確認 | 待確認 | 51.4 萬 |
競品判讀
- 同屋齡帶單價 35.4～51.4 萬，本案 36.6 萬偏下段——但本案小坪數比例高，總價 860～1,160 萬的 2 房是這一帶最好入手的產品，買方組成和大坪數社區不同。
- 城品（40.4 萬）、時光廊都在美術南五街東段，離輕軌與學區近；本案在西段、離台鐵近。同一條街，兩種客群，不要用同一套說法。
- 皇苑御桂園林 51.4 萬是這一帶新屋齡的上緣 ＊參考，和本案不是同一個價格層級。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）。遇見、悅龍灣、皇苑御桂園林之戶數與樓高 待確認。
買方輪廓分析
台鐵通勤族、首購、置產——三群人，三套說法
台鐵通勤族：走路 3 分鐘到美術館站，可接高雄車站、左營高鐵，通勤台南屏東。這是本案最強、也最獨有的訴求。
首購與小家庭（2 房 24～32 坪，875～1,160 萬）：近三年成交一半在這一帶，總價門檻是商圈裡最低的一群。
換屋家庭（3～4 房 43～49 坪，1,668～1,850 萬）：要提醒他們學區距離約 780 公尺，比其他社區遠；優勢在屋齡與台鐵。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）本門牌沒有近期成交——買方會拿隔壁門牌最低的那筆（112/10 每坪 29.6 萬）來套，要用同坪數、同屋況的成交回應；（2）管理費與公設比查不到 待確認——見面前一定要拿到，不然談判時被問倒；（3）學區約 780 公尺、輕軌約 500 公尺，都比鄰近社區遠——誠實講，改主打台鐵。
主打三個賣點：台鐵美術館站約 170 公尺（十一社區最近）、13 年屋齡＋空中花園與健身房、2 房總價門檻低好轉手。照片主軸：室內採光、公設、走到台鐵的動線。
- 1台鐵 170 公尺，十一社區最近
- 213 年屋齡・空中花園・健身房
- 32 房總價低，好入手也好轉手
委託銷售後，我會做的六件事
每一步都有交付物，不是「幫你上架等買方」。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
補齊本門牌歷史成交，用同坪數帶定價
同坪數單價落差大，屋況決定能不能站上高標
台鐵通勤族、首購、置產族分開寫文案
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。