給屋主的一段話
大坪數不是賣得慢，是買方本來就少——要主動找
267 戶、歷年 141 筆成交，近三年只有 9 筆（其中 2 筆是特殊交易）。這種產品不會有人「路過看到就買」，買方是特定的一群：換大房的三代同堂、想要門面與管理的高資產家庭。
更要注意的是，同社區 223 號有兩筆每坪只有 7 萬多的登錄。買方查實價登錄一定會看到，如果沒有事先準備說明，議價就從那裡開始。這份企劃書把同坪數帶的真實成交挑出來，讓開價站得住。
同社區 67 坪每坪 34 萬，149 坪只有 28.7 萬。
大坪數的價格，是總價說了算。
單價會隨坪數變小而變高，這是大坪數產品的常態。本戶 86.69 坪，要對照的是 78～92 坪那一組的成交，不是拿小坪數的單價來換算。
社區基本資料總覽
建商、屋齡、戶數與管理，先把社區的底子看清楚
- 車位｜平面式（建案時期每位 122 萬起 ＊參考）；本戶車位 待確認
- 基地｜約 2,200 坪、臨路面寬約 128 公尺、基地退縮近 24 公尺 ＊參考
- 格局｜3～5 房；建案規劃 62～105 坪，實登含車位 67～149 坪
- 公設｜露天泳池、健身房、韻律教室、撞球室、閱覽室、約 120 公尺中庭花園 ＊參考
資料：好房網、高雄房地王、5168。＊參考＝平台數字，需以謄本、管委會核對。
社區定位分析
美術館特區的大坪數指標——總價最高，單價反而最低
5168 近一年均價 28.7 萬（＊參考）是這一帶最低的數字之一，但那是坪數效應：同社區 67 坪成交每坪 30～34 萬、86～92 坪 32.6～33.4 萬、105 坪以上只有 24～28.7 萬。
看總價才對：近三年正常成交 1,678～4,250 萬，是美術館特區總價最高的一群。同樣的錢在隔壁 2～3 房社區可以買兩戶，但買方要的是 25 層制高、露天泳池、約 120 公尺中庭與 128 公尺面寬的門面 ＊參考——替代性低，代價是買方池子小。
地段價值：學區
中山國小・七賢國中，總量管制學校
- 中山國小約 500 公尺
- 七賢國中約 730 公尺，校門位置 待確認
- 學區依據113 學年龍水里全里
對屋主的意義
- 兩校皆為總量管制學校：依全戶設籍先後分發、額滿為止。學區買方最在意「什麼時候要把戶籍遷進來」，要主動講。
- OSM 門牌資料記為龍水里 28 鄰；2025 年龍水里分為南、北美術館里後的里別與學區 待確認，以教育局公告為準。
- 大坪數買方常是三代同堂、有學齡子女的家庭，但也有部分讀私校——學區是加分，不是唯一訴求。
資料：高雄市 113 學年國中小學區劃分表；距離依 OpenStreetMap 門牌座標計算直線距離。
地段價值：商圈市場
零店面設計，機能走出去 120 公尺
- 美術東二路店家約 120 公尺（摩斯漢堡等）
- 青海路商店街約 440 公尺
- 內惟市場約 1.0 公里・黃昏市場＋夜市
對屋主的意義
- 建案採零店面設計 ＊參考：社區內單純、沒有營業出入與油煙，這是大坪數買方在意的；代價是日常採買要走出去約 120 公尺。
- 內惟市場約 1.0 公里（十一社區中最近為本業艾美館約 880 公尺）；家樂福美術東店約 1.0 公里，開車 5 分鐘內。
- 最近的傳統早市與步行時間 待確認，見屋主前實地補齊。
資料：OpenStreetMap 店家與門牌座標；高雄房地王（零店面設計）；家樂福美術東店 美術東二路 175 號。
地段價值：公園綠地
離高美館第二近，僅次於京城畢卡索
- 高美館本館約 400 公尺
- 園區南緣約 290 公尺（美術館路）
- 中都濕地公園約 730 公尺
對屋主的意義
- 建案訴求「前有美術館生態園區景觀」＊參考——25 層的中高樓層是否真的看得到園區綠帶，是本案定價的關鍵，本戶視野 待確認。
- 面公園景觀宅單價多加 8～10 萬／坪（ETtoday）；本戶若有園區視野，是可以講價格的理由。
- 社區自有露天泳池與約 120 公尺中庭花園 ＊參考，戶外空間不必完全依賴園區。
資料：高美館園區 41 公頃、綠覆率 45%（ETtoday 2025/11）；建案訴求（房地王、好房網）；座標 OpenStreetMap。
地段價值：交通建設
台鐵與輕軌都在步行圈，車位是標配
- 輕軌 C21約 240 公尺
- 台鐵美術館站約 530 公尺（十一社區第六近）
- 公車站待確認
對屋主的意義
- 台鐵美術館站約 530 公尺，是本商圈十一個社區中第六近（最近為本業艾美館約 170 公尺，其次串本春天約 361 公尺、京城畢卡索約 440 公尺、棋琴文美苑約 470 公尺、城品約 490 公尺），可接高雄車站與左營高鐵；輕軌 C21 約 240 公尺。
- 大坪數買方以開車為主，社區採平面車位 ＊參考、不用排機械車位，這是實質賣點；本戶車位個數與位置 待確認。
- 219 號臨美術南三路，出入方便；本戶樓層是否受車流噪音影響 待確認。
資料：OpenStreetMap 站點座標；高雄房地王（車位）。
社區現況與管理品質
公設規模大，維護成本要先講清楚
見面時要現場看的三件事
- 管理費是大坪數買方第一個問的問題：80 坪以上每月幾千元起跳，沒有數字沒辦法談，務必先拿到費率。
- 20 年屋齡的露天泳池、健身房設備更新與維護成本 待確認——公設沒在運作，會變成扣分。
- 修繕紀錄與公基金餘額 待確認：外牆、管線、電梯，267 戶的大社區買方一定問。
資料：好房網、高雄房地王（公設與保全）。管理費、修繕紀錄見面時向管委會取得。
棟別、樓層、座向分析
12 個門牌、坪數帶差異大，價差要逐筆看
本戶資料（見面時現場補齊）
同社區的價差邏輯
219 號唯一成交
113/04 本門牌 12 樓、4 房 86.69 坪（含車位 10.59 坪），每坪 32.6 萬。這是本戶最直接的對照，見面時先確認本戶與這筆的差異。
坪數決定單價
67 坪成交每坪 30.1～34.1 萬；86～92 坪 32.6～33.4 萬；105～149 坪只有 24.3～28.7 萬。坪數越大，單價越低。
特殊交易要排除
115/04 223 號 12 樓 90.64 坪登錄 660 萬、114/10 223 號 23 樓登錄 350 萬，每坪僅 7 萬多，明顯是特殊交易，買方會拿來殺價。
資料：5168 實價登錄（111～115）。本戶欄位見面時現場補齊。
主力坪數與格局競爭力
三個坪數帶，各有各的買方
| 坪數帶 | 格局 | 門牌 | 總價區間 | 單價(萬/坪) | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 67～72 坪 | 3～4 房 | 209・215・221・227 | 1,678～2,300 萬 | 24.4～34.1 | 7 筆 |
| 78～92 坪 | 3～4 房 | 213・217・219・223・229 | 2,275～3,000 萬 | 27.2～33.4 | 6 筆 |
| 104～149 坪 | 4～5 房 | 209・213・217・225・227 | 2,912～4,250 萬 | 24.3～28.7 | 5 筆 |
| 特殊交易 | — | 223 | 350～660 萬 | 7.3～7.7 | 2 筆 |
淺藍為本戶 86.69 坪所屬的坪數帶；灰底為特殊交易，不列入行情。
競爭力判讀
- 本戶 86.69 坪落在 78～92 坪這一帶：近三年成交 2,275～3,000 萬，同門牌 113/04 那筆 2,780 萬是中間值。
- 67～72 坪那一帶總價 2,000 萬出頭、單價最高（30～34 萬）——預算有限但想進這個社區的買方會先看那一帶，是本戶的內部競爭。
- 105 坪以上單價掉到 24～28.7 萬，因為總價門檻拉到 3,000 萬以上、買方更少；本戶不必用那一組的單價自我壓價。
- 本戶室內坪、陽台、衛浴數與車位個數 待確認，補齊後才能算合理帶。
資料：5168 成交 20 筆（111～115，總價、坪數皆含車位）；建案規劃取自房地王、好房網。
近三年實價登錄總表
113～115 共 9 筆（含 2 筆特殊交易），另列 111～112 可比成交；淺藍為本戶同門牌 219 號
| 年月 | 門牌・樓層 | 格局 | 坪數(含車位) | 總價(萬) | 單價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|---|
| 近三年（113～115） | |||||
| 115/04 | 223號 12F | 3房 | 90.64 | 660 | 7.3 特殊交易 |
| 115/02 | 213號 24F | 4房 | 149.08 | 4,250 | 28.7 |
| 114/10 | 223號 23F | 4房 | 45.70 | 350 | 7.7 特殊交易 |
| 114/04 | 225號 3F | 5房 | 104.60 | 2,912 | 27.6 |
| 113/10 | 221號 3F | 4房 | 78.40 | 2,275 | 28.8 |
| 113/05 | 213號 7F | 4房 | 92.19 | 3,000 | 33.4 |
| 113/05 | 217號 24F | 5房 | 140.38 | 3,900 | 27.8 |
| 113/04 | 219號 12F | 4房 | 86.69 | 2,780 | 32.6 |
| 113/03 | 209號 19F | 3房 | 67.43 | 1,678 | 24.4 |
| 更早可比成交（111～112） | |||||
| 112/10 | 227號 16F | 4房 | 68.32 | 2,200 | 32.7 |
| 112/10 | 209號 13F | 4房 | 72.34 | 2,300 | 32.0 |
| 112/09 | 227號 24F | 5房 | 114.78 | 3,188 | 26.2 |
| 112/04 | 229號 6F | 5房 | 84.82 | 2,530 | 29.7 |
| 112/03 | 215號 20F | 4房 | 67.55 | 2,160 | 32.1 |
| 112/02 | 217號 16F | 3房 | 85.92 | 2,520 | 29.3 |
| 112/01 | 221號 15F | 4房 | 67.43 | 2,200 | 32.8 |
| 112/01 | 215號 23F | 4房 | 67.55 | 2,288 | 34.1 |
| 111/12 | 223號 17F | 3房 | 92.18 | 2,500 | 27.2 |
| 111/08 | 209號 8F | 4房 | 67.43 | 2,030 | 30.1 |
| 111/02 | 209號 24F | 5房 | 121.21 | 3,000 | 24.3 |
＊參考行情：114/10 223 號登錄坪數 45.7 坪與同門牌其他戶差距大，一併查實登備註。特殊交易（350、660 萬）不列入行情。
資料：5168 實價登錄比價王（單一來源，總價含車位）。正式開價前以內政部實價登錄逐筆核對。
112 年每坪約 31 萬，113 年後回到 28～29 萬。
但總價站上 4,000 萬——變的是坪數，不是行情。
- 年度均價 ＊參考111 約 27.2 萬（3 筆）→ 112 約 31.1 萬（8 筆）→ 113 約 29.4 萬（5 筆）→ 114～115 約 28.2 萬（2 筆）
- 78～92 坪 4 房111/12 2,500 萬 → 113/04 本門牌 2,780 萬 → 113/05 3,000 萬
- 105 坪以上112/09 3,188 萬 → 113/05 3,900 萬 → 115/02 4,250 萬（149 坪）
參考帶 ＊參考：本戶 86.69 坪對照 78～92 坪組，近三年 2,275～3,000 萬（每坪 27.2～33.4 萬），同門牌 113/04 為 2,780 萬。年度均價已排除 2 筆特殊交易，為簡單平均、非官方統計。本戶帶待確認樓層、景觀、屋況後精算。
周邊競品社區比較
大坪數的對手是同級大宅，不是隔壁 2～3 房
| 社區 | 屋齡 | 戶數／樓高 | 產品 | 近一年均價 |
|---|---|---|---|---|
| 京城國家美術館（本案） | 20年 | 267戶／25F | 3～5房 67～149坪 | 28.7 萬 |
| 鼎極 | 24年 | 待確認 | 大坪數 ＊參考 | 32.8 萬 |
| 京城畢卡索 | 22年 | 待確認 | 大坪數 ＊參考 | 31.5 萬 |
| 凡爾賽 | 23年 | 待確認 | 大坪數 ＊參考 | 25.3 萬 |
| 遠見美術紀 | 19年 | 92戶／15F | 3～4房 40～77坪 | 39.5 萬 |
競品判讀
- 同一群買方在比的是京城系列大宅（鼎極 32.8、京城畢卡索 31.5、凡爾賽 25.3 萬），本案 28.7 萬在中段——但各社區坪數帶不同，單價不能直接對比，要用總價與坪數一起看。
- 遠見美術紀 40～77 坪、單價 39.5 萬：預算 2,000 萬以內、想要美術館大坪數的買方會被它分走，本案要靠 25 層制高、泳池與門面拉開差距。
- 鄰近的京城康橋、梵谷、藝術大街是 2～4 房產品，總價 900～1,700 萬，和本案不是同一群買方，不必拿它們的單價來比。
資料：5168 實價登錄比價王（同一平台比較，屋齡為約數）。鼎極、京城畢卡索、凡爾賽之戶數與樓高 待確認。
買方輪廓分析
買方少、預算高、看很久——要主動找，不能等
三代同堂換屋（4 房 78～92 坪，2,275～3,000 萬）：本戶所屬的坪數帶。要的是房間數、公設與管理，多半從市區或屋齡更老的大宅換過來。
高資產置產（5 房 105 坪以上，2,900～4,250 萬）：看的是門面、樓層與視野，決策慢但一次到位。
預算 2,000 萬出頭的換屋家庭：會同時看社區內 67～72 坪那一帶與遠見美術紀，本戶要講清楚多出來的坪數與樓層值在哪。
本戶銷售定位與包裝策略
先處理買方會拿來殺價的三件事，再講賣點
風險先講：（1）223 號那兩筆每坪 7 萬多的登錄——是特殊交易，帶看前備好說明，不要讓它變成定錨；（2）管理費 待確認——大坪數月費高，先拿到數字，不要在談判桌上被問倒；（3）20 年屋齡的泳池、健身房維護狀況——先看過，講得出來反而加分。
主打三個賣點：同門牌 113/04 成交 2,780 萬撐住行情、25 層制高與美術館園區視野 ＊參考、平面車位與 24 小時雙哨。照片主軸：客廳面寬、視野、公設與門面。
- 1同門牌 2,780 萬撐住行情
- 225 層制高、園區視野 ＊參考
- 3平面車位與 24 小時雙哨
委託銷售後，我會做的六件事
每一步都有交付物，不是「幫你上架等買方」。
房地合一稅、土增稅、換屋時間差先算清楚
用同坪數帶與同門牌成交定價，排除特殊交易
大坪數重空間與視野，公設、門面一起拍
永慶系統與跨店協銷，主動找換屋與置產客
帶看數、出價、市場回饋，談價陪你算
貸款、代書、點交流程全程跟
為什麼選擇我
不靠話術靠邏輯，該衝幫你談，該煞車直接講
- 1在地資訊落差
同社區不同棟、不同樓層座向的真實居住體驗與流通性，是外來仲介查不到的。
- 2產品線聚焦
只做美術館商圈大樓與透天，講得出這間屋子貴在哪、值不值。
- 3財務視角
房地合一稅、換屋貸款時間差、資產配置一起算，看五年後對你有沒有幫助。
從業年份、累積成交件數、服務家庭數、專業證照 待確認——補上後更新本段。